이 글은 경매를 처음 접하는 분들을 상대로 쓰는 글이다. 많은 부분을 법원행정처의 민사집행(2)를 참고했다. 법적, 실무적 용어를 쉽게 풀어쓰는데 목적을 두었기 때문에 정확한 용어와 쉽게 이해할 수 있는 용어를 같이 서술하려고 한다. 그 과정에서 용어를 정확히 서술하거나 묘사하는데 한계가 있기 때문에 전문 서적을 통해 한번 더 공부하는걸 추천한다.
부동산 경매의 개념
부동산 경매는 부동산을 매각하는 특별한 형태의 법률절차다. 채무자가 자발적으로 부동산을 매각하는 것이 아닌 강제적으로 경매를 통해 소유권이 이전되는 프로세스다. 주로 미납 세금, 부채, 파산, 소송 등과 관련된 상황에서 발생하게 된다.
부동산경매의 종류
경매에는 강제경매, 임의경매의 종류가 있다.
강제경매란 채권자가 집행권원을 가지고 채무자의 부동산을 압류, 현금화하여 채권자의 금전채권의 만족을 목적으로 하는 강제집행절차이다.
- 집행권원 : "강제로 집행할 수 있는 권리의 근원", 확정판결난 판결문,지급명령, 강제집행을 승낙한 공정증서 등의 종류가 있다.
임의경매란 집행권원 없이 할 수 있는 강제집행 절차이다. 임의 경매에는 담보권의 실행에 의한 임의경매와 재산의 보관, 정리, 가격보존을 목적으로 현금화 하는 임의경매가 있다. 전자는 담보권의 실행으로 채무자의 부동산을 압류, 현금화하여 채권자의 금전채권을 만족시키는걸 목적으로 한다. 후자는 경매의 형식을 빌려 목적물을 현금화 하기 때문에 "형식적 경매"라고 한다.
- 담보권: 어떤 물건을 채권의 담보 목적으로 설정하는 권리(빚을 못갚았을 경우 강제로 처분해서 대신 값는 것을 목적으로 설정하는 권리)
- 형식적 경매의 예시 : 부모님으로부터 상속받은 부동산을 세형제들이 부동산의 형태로 나눠갖기는 쉽지 않다. 목적물을 경매에 넣고 현금화 하여 각각의 지분만큼 현금을 가져가져가면 훨씬 쉬울 것이다. 이를 경매의 형식을 빌렸다 하여 형식적 경매라고 한다.
부동산 경매의 대상
부동산 경매의 대상에는 토지, 건물, 미등기 부동산, 공장 및 광업재단, 광업권, 어업권, 입목, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기, 용익 물권 등이 있으나 이 곳에서는 토지, 건물, 미등기 부동산에 대해서만 알아보자.
토지
토지에 정착된 공작물 중 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것은 경매대상이 되지 않는다.
토지의 지분 또한 경매의 대상이 될 수 있다.
- 예시: 입목등기 되지 않은 나무, 아직 따지 않은 과일(1개월 이내에 수확가능한 것은 제외), 돌담, 다리 등
건물
독립된 부동산이란 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다.(대판 2001.1.16 2000다51872)
미등기 부동산
미등기 부동산의 경우,채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 제시한다면 등기관 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 할 수 있다.(부동산 등기법 65조)(건축물 대장,토지대장, 확정판결, 수용증명서 등)