지어드림

입찰자가 현장에서 보는 건 집이지만, 입찰자가 실제로 사는 건 서류에 적힌 내용이다.

이 글의 목적과 위치

이 글은 경매를 처음 배우는 사람을 위해 쓴다. 지난 글(경매 구조)에서 법원이 입찰일 전까지 만들어 두는 자료가 무엇인지 짚었다면, 이 글은 그 자료를 실제로 펼쳤을 때 "서류의 어느 칸에서 무엇을 읽어야 하는가"를 다룬다. 이미 여러 번 입찰해 본 사람이라도 비고란·특별매각조건을 읽는 습관은 다시 점검해볼 만하다.
순서는 이렇다. 법원이 만들어서 비치하는 3대 서류(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)를 먼저 제세히 알아보고, 그다음 법원이 주지 않아 직접 떼야 하는 서류(등기부등본·건축물대장·토지대장·전입세대확인서·토지이용계획확인원)를 간략하게 짚는다. 등기부의 권리분석 자체는 다음 글(권리분석)에서 깊게 다룬다.

1. 매각물건명세서 — 서류 어느 칸에서 무엇을 읽는가

매각물건명세서는 이 세 서류 중 가장 중요하다. 법원이 직접 작성하고, 기재 내용이 그대로 매각의 유효성과 연결되기 때문이다.

1-1. 표는 왜 이 순서로 구성되어 있나

명세서에 적어야 할 사항은 법에 정해져 있다. 서류의 칸들은 임의로 생긴 게 아니라 이 조문을 그대로 표로 옮긴 것이다.

이 4개 호가 실제 표에서는 부동산의 표시 / 최선순위설정일자 / 임차인현황(점유자·권원·기간·차임·보증금) / 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 / 지상권 개요로 나뉘어 나온다. 여기에 배당요구종기(민사집행법 제84조 근거)와 비고란, 특별매각조건이 실무상 덧붙는다.

• 최선순위설정일자 — 105조 2항에 따라 파악할 수 있는 권리분석의 기준점이다. 이 날짜보다 늦은 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조, 지난 글 참고).
• 배당요구종기 — 이 날짜까지 배당요구를 해야 한다(민사집행법 제84조①). 종기 이후에는 배당요구 철회도 제한된다(민사집행법 제88조②).
• 임차인현황 표 — 점유자·전입신고일자·확정일자·보증금·배당요구 여부가 한 줄씩 적힌다. 주의할 점 하나: 표에 "대항력" 칸은 없다. 대항력 여부는 전입일자와 최선순위설정일자를 비교해 입찰자가 스스로 판단해야 한다(사설 경매 사이트의 "대항력 O/X"는 그 판단을 대신 해준 요약일 뿐이다). 그리고 보증금 액수와 배당요구일자까지 같이 봐야 한다(아래 1-4).
• 비고란 — 정형 항목에 안 담기는 리스크가 몰리는 자리다(아래 1-3).
• 특별매각조건 — 원칙을 개별 사건에서 뒤집는 조건이 여기 붙는다(아래 1-3).

1-2. 명세서 흠은 왜 무거운가 — 121조5호에서 123조, 127조까지

명세서를 이렇게까지 꼼꼼히 봐야 하는 이유는 법적 근거가 있다. 명세서 작성에 흠이 있으면 매각 자체가 불허가될 수 있다.

여기서 중요한 건 121조는 "이의신청을 할 수 있는 사유"를 정한 조문이라는 점이다. 실제로 매각을 불허가하는 근거는 별도 조문(민사집행법 제123조)이고, 그 안에 이의신청 없이도 법원이 직권으로 불허가 할 수 있다는 조항(민사집행법 제123조②)이 있다. 즉 "누군가 이의신청을 해야만 문제가 된다"가 아니라, 법원이 스스로 흠을 발견하면 직권으로 매각을 불허가할 수 있다.
실제로 이런 구조로 매각이 뒤집힌 사례가 있다. 대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정은, 집행법원이 매각물건명세서에 대항력 판단에 영향을 주는 사항을 정확히 기재하지 않았다가 매각기일 5일 전에 정정했음에도 매각기일을 변경하지 않고 그 정정 사실을 매수희망자에게 고지하지 않은 채 절차를 그대로 진행한 사안에서, 이런 진행은 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 매각불허가사유에 해당한다고 판단한 것으로 알려져 있다.
짚어야 할 포인트가 하나 더 있다. 모든 기재 오류가 불허가 사유가 되는 건 아니다. 조문도 판례도 "중대한" 흠·"중대한" 절차 위반이라고 쓴다. 오탈자 수준의 사소한 기재 실수까지 전부 매각을 뒤집는 사유는 아니라는 뜻이다.
시점 구분도 정확히 봐야 한다. 121조5호(명세서 흠)와 6호(부동산 훼손·중대한 권리관계 변동)는 구제받을 수 있는 시점이 다르다. 127조가 구제해주는 건 6호 사유만이다. 명세서 흠(5호)을 다투는 건 매각허가결정이 확정되기 전까지만 가능하고, 일단 확정되면 그 이후에는 명세서 흠을 이유로 되돌릴 방법이 없다. 반대로 부동산 훼손이나 권리관계 변동(6호)은 확정 후에도 대금 납부 전까지는 취소신청을 해볼 여지가 있다. "낙찰됐다고 이미 늦었다"는 말과 "낙찰돼도 아직 되돌릴 여지가 있다"는 말이 사유에 따라 둘 다 맞을 수 있다는 뜻이다.

1-3. 비고란을 통해 얻는 법원의 힌트

명세서에 들어가는 항목들에는 정해진 칸이 있지만, 비고란은 법원이 자유롭게 작성할 수 있다. 그래서 정해진 표에 안 담기는 리스크를 법원이 여기에 써주는 경우가 있다. 실제 사례로 보면 감이 온다.
맹지 비고 사례(2025타경102901, 명륜동 다가구) — 비고에 "본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부를 통하여 출입하고 있음(감정평가서 참조)"이라고 적혀 있었다. 감정평가요항표(감정평가서 안의 핵심 항목 정리표 — 아래 3번에서 설명)도 같은 취지였다. 여기서 짚을 점은 "현황상 통행하고 있다"는 사실과 "그 통행이 법적으로 보장되는 권리인가"는 전혀 다른 질문이라는 것이다. 서류는 사실만 알려주고, 그 사실의 법적 성격까지는 확정해주지 않는다.
특별매각조건 사례(2025타경12144, 시흥동 빌라) — 특별매각조건란에 "주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이 명시돼 있었다. 선순위 대항력 임차인이 있다는 표면 정보만 보면 인수 리스크가 커 보이지만, 특별매각조건 한 줄이 그 구조를 완전히 바꿔놓은 경우다.
유치권 관련 비고 사례(2008타경25092, 정릉동) — 비고에 "건축법상 사용승인 받지 않은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음"이 적혀 있었고, 유치권 신고에는 "성립 여부 불분명"이라는 표현이 붙어 있었다. "불분명"이라는 표현 자체를 읽는 법이 중요하다. 법원이 유치권 성립을 인정한 것도, 부정한 것도 아니라는 뜻이다. "불분명"·"유의"·"미상" 같은 단어가 명세서에 등장하면, 오히려 그 문구 자체가 강한 리스크 신호로 읽혀야 한다.
세 사례의 공통점: 비고란은 형식적으로 두는 칸이 아니라 정해진 양식에 못 담는 리스크에 대한 법원의 힌트가 모이는 자리다. 비고란을 건너뛰면 안 되는 이유가 여기 있다.

1-4. 임차인현황 표 — 최저가만 보면 안 되는 이유

유찰이 여러 번 되어 최저가가 많이 낮아진 물건이라도, 임차인현황 표의 보증금 합계를 함께 보면 의미가 완전히 달라지는 경우가 있다.
2025타경13052(성북동 빌라) 사례에서는 4회 유찰로 최저가가 감정가의 51%까지 내려갔지만, 명세서 주의사항에 "대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"이 적혀 있었고, 비고에는 공동임차인 두 명의 보증금 합계 2억 8천만원이 명시돼 있었다. 최저가만 보고 "싸다"고 판단하면 실제로는 보증금을 떠안는 구조가 될 수 있다는 것을 놓치게 된다. 이 주의사항 문구는 인수주의(민사집행법 제91조)를 개별 사건에 풀어쓴 것이다.

2. 현황조사서 —  한계점이 명확하나 그래서 힌트를 가진 서류

현황조사서는 명세서보다 먼저 만들어지는 서류다. 법원이 경매개시결정을 한 뒤 집행관에게 부동산의 현상·점유관계·차임 또는 보증금·그 밖의 현황을 조사하도록 명한 결과물이다(민사집행법 제85조).
조사 주체가 법관이나 감정인이 아니라 집행관이라는 점이 실무상 의미가 있다. 조사 당시 문이 잠겨 있으면 "폐문부재"라고만 기재된다. 이 표현을 "임차인이 없다"로 읽으면 안 된다. 조사 시점에 점유관계를 확인하지 못했다는 뜻일 뿐, 실제 거주자 유무를 확정한 게 아니다. 폐문부재 표시가 있는 물건에 전입세대 열람 등 별도 확인이 필요한 이유가 여기 있다.
현황조사서와 매각물건명세서의 관계도 짚어야 한다. 현황조사서가 먼저 만들어지고, 매각물건명세서의 점유자 관련 기재(민사집행법 제105조①제2호)는 현황조사서와 임대차관계 진술을 종합해 구성된다. 그래서 두 서류의 점유자 정보가 서로 다른 경우도 생긴다. 이럴 때는 아래 5번의 우선순위 원칙을 적용한다.

3. 감정평가서 — "참작"의 의미부터 정확히 알기

감정평가서는 최저매각가격을 정하는 근거 자료다. 핵심은 "참작"이라는 단어다. 감정가는 법원이 최저매각가격을 정할 때 참고하는 자료이지, 그 부동산의 절대적 가치를 보증하는 문서가 아니다(민사집행법 제97조①). 지난 글에서 "감정가는 시세 보증서가 아니다"를 짚었으니, 여기서는 한 단계 더 들어가 감정평가서를 어떻게 읽는지 본다.

• 감정평가요항표 — 감정평가서 안에서 위치·주위환경, 건물 구조, 인접 도로상태, 토지이용계획·제한, 임대관계 같은 핵심 정보를 항목별 서술형으로 정리한 표다("요항" = 중요한 항목). 명세서 비고와 마찬가지로 리스크 신호가 자주 나온다(위 맹지 사례가 대표적). 참고로 토지·건물 배분가액은 요항표가 아니라 감정평가명세표 쪽에 적힌다.
• 비교사례·거래단가 — 거래사례비교법을 쓴 경우 비교 대상 거래의 단가가 실려 있다. 인근 시세를 유추하는 실마리다.
• 가치형성요인(격차율) — 미준공·무단증축 등 특수 상황에서는 격차율로 감액한다. 정릉동 사례에서는 "취급에 유의하여야 함"이라는 문구와 격차율이 함께 나왔다. 감정평가서가 리스크를 완곡한 문장과 숫자 두 가지 방식으로 동시에 알려준 셈이다.
• 감정 기준시점 — 작성 시점과 입찰 시점 사이 시차가 있다. 그 사이 시세가 움직였을 수 있다.

4. 보조 신호 — 문건접수내역·송달내역

문건접수내역과 송달내역은 정형 항목이 아니라 절차 진행 기록이다. 그런데도 챙겨야 하는 이유는, 명세서에 다 담기지 않는 절차적 신호가 여기서 확인되기 때문이다. 앞서 본 특별매각조건 사례(2025타경12144)에서, 그 조건의 근거가 된 확약서가 언제 제출됐는지는 문건접수내역에서 확인된다. 3대 서류를 우선 보되, 특이 조건이 있으면 문건접수내역에서 그 근거 문서와 날짜를 추적하는 습관을 들이면 좋다.

5. 서류가 서로 다른 말을 할 때 — 상충 우선순위

세 서류의 기재가 서로 어긋나는 경우가 있다. 이때 무엇을 더 믿어야 하는지 원칙을 정해두는 게 낫다. 이 블로그에서는 다음 순서를 쓴다.

명세서가 1순위인 이유는 앞서 본 대로 법원이 직접 작성하고, 그 흠결이 매각의 유효성 자체와 연결되는 문서이기 때문이다(민사집행법 제121조5호·민사집행법 제123조). 감정평가서는 법원이 참작하는 전문 자료이므로 2순위, 현황조사서는 집행관의 현장 조사라는 성격상 조사 시점의 한계가 있어 3순위로 둔다. 상충이 발견되면 "매각물건명세서: A / 감정평가서: B"처럼 각각 표기하고, 어느 쪽을 최종 기준으로 삼을지는 확인이 필요한 부분으로 남기는 게 안전하다.

6. 서류는 언제부터 볼 수 있나 — 법과 규칙의 위계

지난 글에서 "매각기일 약 1주 전부터 비치된다"고 썼는데, 이 근거를 정확히 짚어보면 법과 규칙 두 단계로 나뉜다.
민사집행법 제105조②는 "법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다"는 비치 의무만 정하고, 구체적 기간은 규정하지 않는다. 매각기일 공고 사항을 정한 민사집행법 제106조7호도 "매각기일 전"이라고만 할 뿐 "1주"라는 숫자는 없다. "1주 전"의 근거는 법이 아니라 민사집행규칙 제55조다.

정리하면 법(민사집행법 제105조②·민사집행법 제106조7호)이 "비치해야 한다"는 원칙을 정하고, 규칙(민사집행규칙 제55조)이 "1주 전까지"라는 구체적 기간을 채우는 구조다. 그리고 이 원칙이 실제로 지켜지지 않은 경우가 바로 앞서 본 2010마1291이다. 그 사건은 정정된 명세서를 매각기일 5일 전에 만들어 놓고도 매각기일을 미루지 않은 채 그대로 진행한 경우였다. "법대로면 항상 1주 전에 다 갖춰져 있다"가 아니라, 그 원칙이 깨진 채 진행되다 뒤늦게 걸러진 사례가 있다는 것도 함께 기억해둘 필요가 있다.

7. 법원이 안 주는 서류 — 직접 떼야 하는 것들

지금까지 본 3대 서류는 법원이 만들어 비치해주는 자료다. 아래는 입찰자가 직접 발급받아야 하는 서류들 — 각각의 위치와 함정만 짚고, 깊은 분석은 뒤 단계에서 다룬다.

등기부등본

등기부는 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리)로 나뉜다. 집합건물(아파트·오피스텔 등)은 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 따로 있는 2단 구조라는 점도 알아두면 좋다.
자주 생기는 오해가 하나 있다. "갑구가 을구보다 앞서 나오니 갑구의 권리가 우선한다"는 식으로 읽으면 안 된다. 권리의 우선순위는 갑구·을구라는 구 분류가 아니라 접수일자·순위번호로 정해진다. 이 우선순위 판단(말소기준권리 정하는 법)은 다음 글(권리분석)에서 본격적으로 다룬다.
또 하나, 등기부는 공신력이 인정되지 않는다. "등기부를 확인하면 안전하다", "등기부에 없으면 그런 권리는 없다"는 단정은 위험하다. 유치권처럼 등기부에 나타나지 않는 권리, 전입만으로 성립하는 임차인의 대항력처럼 공시 방법 자체가 등기가 아닌 권리가 있기 때문이다.

건축물대장

"위반건축물" 표시 여부를 먼저 확인한다. 위반건축물로 적발되면 시정명령과 이행강제금이 따른다(건축법 제79조·건축법 제80조). 여기서도 함정이 있다. 대장에 위반 표시가 없다고 위반사실이 없다는 뜻은 아니다. 무허가 증축·용도변경은 대장에 아예 반영되지 않는 경우가 있다. 정릉동 사례처럼 "집합건축물대장이 없음" 자체가 이미 강한 리스크 신호였던 경우도 있다. 이 주제는 7단계(특수 리스크)에서 더 깊게 다룬다.

토지대장·지적도

지목과 실제 이용현황이 다른 경우가 있다(불법 형질변경 등). 지적도상 도로와 건축법상 도로 요건도 다를 수 있다. 앞서 본 맹지 사례처럼, 지적도상 맹지라도 현황상 통행로가 있는 경우가 그 예다. 5단계(가격판단)에서 더 다룬다.

전입세대확인서(전입세대열람내역서)

발급 요건이 까다롭다 — 이해관계인이거나 경매 소명자료를 지참해야 열람할 수 있는 구조다. 더 중요한 건 성격이다. 전입세대확인서는 열람 시점의 스냅샷일 뿐, 실제 거주 여부(위장전입·미거주)까지 보증해주지 않는다. 현황조사서의 "폐문부재"와 같은 성격의 주의사항이다. 4단계(임차인 분석)에서 본격적으로 다룬다.

토지이용계획확인원

용도지역·지구·도시계획시설을 확인하는 서류다. 다만 정비구역·모아타운 지정 여부가 이 서류 한 장에 바로 표시되지 않는 경우가 있다. "이 서류만 보면 정비구역 여부를 확정할 수 있다"는 서술은 피해야 한다. 정비구역 관련 판단은 5단계(가격판단)에서 정비사업 관점과 함께 다룬다.

1. 물건 개요

2. 한 줄 결론

권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 전부 소멸해 인수 부담이 없는 깔끔한 물건이다. 그런데 들여다보면 소유자의 개인회생과 경매가 어떻게 맞물려 여기까지 왔는지, 대항력 없는 임차인이 왜 하필 소유자의 딸인지, 근린생활시설로 등재된 두 호실이 왜 판매시설로 쓰이고 있는지 — 세 가지가 겹쳐 있다. 셋 다 낙찰을 막을 절대적 하자는 아니지만, 셋 다 확인 없이 넘어가면 나중에 시간과 비용으로 돌아온다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• 개인회생과 경매의 관계: "담보권이라 회생과 무관하게 진행된다"고 넘길 문제가 아니다. 실제로 매각기일이 한 번 변경됐다가 재개된 이력이 있다.
• 임차인이 소유자의 자녀: 대항력은 명세서상 없는 것으로 확인되지만, 그렇다고 가장임차인이라 단정할 근거도 아니다. 배당요구 여부부터 불명확하다.
• 근생 2개 호실 → 판매시설 무단 전환: 감정평가서·현황조사서가 이미 못박아 둔 사실. 낙찰 후 원상복구냐 정식 용도변경이냐를 결정해야 한다.
• 권리관계 자체는 단순: 위 세 가지에 가려서 놓치기 쉬운데, 인수되는 권리는 없다.

4. 쟁점 ① 개인회생 중 임의경매 — 왜 한 번 멈췄다가 다시 움직였나

관련사건란에 서울회생법원 2025개회33405(개인회생)이 걸려 있다. 근저당 같은 담보권은 채무자회생법상 별제권이라 회생절차와 별개로 행사할 수 있다는 게 원칙이다(채무자회생법 제411·412조, 개인회생은 채무자회생법 제586조 이하에서 준용). 다만 개인회생에는 예외 조항이 하나 있다. 채무자회생법 제600조(다른 절차의 중지 등)는 개인회생절차 개시결정이 있으면 담보권실행 경매도 변제계획 인가결정일 또는 개인회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 중지되도록 정하고 있다.

이 사건 문건접수내역에 딱 그 흐름이 보인다. 2025.03.06 채무자겸소유자가 결정정본을 냈고, 03.11 경매중지신청을 냈고, 03.18 매각기일이 "변경"됐다. 개인회생 개시결정으로 경매가 실제로 한 번 멈췄던 것으로 읽힌다. 그리고 2026.06.02·07.07로 매각이 재개돼 지금 이 자리까지 왔다.

지금 매각절차가 정상 진행 중이라는 것 자체는 법적 장애가 해소됐다는 신호다. 다만 잔금납부 전까지 회생절차 관련 이의가 다시 나올 여지를 완전히 배제하긴 어렵다는 점은 열어두는 게 안전하다.

5. 쟁점 ② 대항력 없는 가족 임차인 — 가장임차인 문제를 어떻게 볼까

매각물건명세서 비고에 법원이 직접 "소유자의 가족관계증명서상 자녀임"이라고 적어놨다. 전입(사업자등록 표기 기준 2022.11.10), 확정일자 미상, 배당요구 여부도 공란이라 불명확하고, 보증금·차임 모두 미상이다. 대항력은 "X"로 명세서에 명시돼 있다.

상가건물임대차보호법 제3조는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정한다. 현황조사서의 "전입일자" 표기는 주택임대차 양식을 그대로 가져다 쓴 것으로 보이고, 상가는 정확히는 사업자등록일 기준이다. 어느 쪽이든 말소기준(2020.08.25)보다 늦어 대항력이 없다는 결론은 바뀌지 않는다.

가족이 임차인으로 들어와 있고, 보증금·차임이 미상이고, 두 호실이 벽 없이 하나의 매장으로 쓰이고 있다는 정황은 가장임차인 이슈가 흔히 따라붙는 조합이긴 하다. 그렇다고 이 정보만으로 가장임차인이라 단정할 근거는 아니다 — 가족이 실제로 임료를 내고 영업하는 경우도 실무상 있고, 배당요구 여부 자체가 불명확한 것도 변수다(배당요구가 없다면 배당배제를 다툴 실익부터 달라진다). 배당이의·가장임차인 판단기준을 다룬 판례로 대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결이 있다.

대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 원칙적으로 없고, 대항력 없는 점유자는 민사집행법 제136조(인도명령) 대상이 될 수 있다. 다만 실제 구조가 소유자 본인과 그 자녀가 함께 점유·영업하는 형태라, 통상의 제3자 임차인 명도보다 협상 여지와 저항을 양쪽 다 열어둬야 한다. 임대차기간이 2030.11.10까지로 길게 신고돼 있지만, 대항력이 없는 이상 잔여기간은 낙찰자에게 의미가 없다.

6. 쟁점 ③ 근생 2개 호실 → 판매시설 무단 전환

집합건축물대장에는 기호1이 소아과(제1종근린생활시설), 기호2가 이비인후과(제2종근린생활시설)로 등재돼 있다. 그런데 현황은 두 호실 벽을 철거해 하나로 합치고 판매시설(가발 판매점)로 쓰고 있다. 감정평가서와 현황조사서 양쪽 다 이 불일치를 명시적으로 짚었으니 사실관계는 확실하다.

건축법 제19조(용도변경)는 근린생활시설에서 판매시설로 바꿀 때 허가·신고 절차를 요구한다. 무단으로 바꾸면 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치)에 따라 허가권자가 원상복구·용도변경·사용금지 같은 시정명령을 할 수 있고, 이행하지 않으면 건축법 제80조(이행강제금)에 따라 이행강제금이 부과된다. 근생과 판매시설은 주차대수 산정, 소방·정화조 용량 기준이 달라, 서류상 문제로 끝나지 않고 실제 시설 기준 미달로 이어질 수도 있다.

7. 권리관계 — 구조는 단순하다

말소기준 이후 근저당·가압류·임의경매개시는 전부 매각으로 소멸한다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 모두 없다고 명기돼 있다. 권리분석만 놓고 보면 쉬운 축이다. 문제는 이 단순함이 앞의 세 가지(회생·가족임차인·용도위반) 실질 리스크를 가리기 쉽다는 데 있다.

8. 가격·감정 분석

감정가 481,000,000원에서 두 번 유찰해 최저가 307,840,000원(64%)까지 내려왔다. 대지권 12.82평·건물 23.07평 기준으로 최저가를 단순 환산하면 토지는 평당 약 2,401만 원, 건물은 평당 약 1,334만 원 수준이다. 감정이 토지·건물을 분리평가한 값이 아니라 총액을 면적으로 나눈 참고 지표라는 점은 감안해야 한다.

입지는 지하철 4호선 상계역 북측 인근, 아파트단지 저층 상가다. 감정평가서 자체가 주위환경·대중교통을 "보통"으로 잡아, 특별히 우수한 입지로 평가하진 않았다. 판매시설(가발 판매점)로 실사용 중이라는 사실은 실수요가 있다는 뜻이기도 하지만, 동시에 무단 용도변경 상태라는 리스크의 다른 얼굴이다. 인근 낙찰사례는 경매지 표(3·6·12개월)가 전부 0건이라, 입찰 전 법원경매정보에서 인근 상가 낙찰사례를 별도로 조회하는 게 좋다.

9. 최종 정리

권리관계만 보면 말소기준 이후 전부 소멸하는 쉬운 물건이다. 그런데 실제로 검토해야 할 건 권리관계가 아니라 그 뒤의 세 가지다. 개인회생과 맞물려 한 번 멈췄다 다시 움직인 경위, 소유자 딸이라는 대항력 없는 임차인, 근생 2개 호실을 하나로 터서 판매시설로 쓰는 무단 용도변경. 어느 하나 낙찰을 막을 절대적 하자는 아니지만, 셋 다 확인 없이 넘어가면 시간과 비용으로 돌아온다.

1. 물건 개요

매각물건명세서와 감정평가서 기준. 제시외 건물 23㎡의 평가액 805만원이 전체 감정가에 포함되어 있다.

2. 한 줄 결론

권리관계보다 먼저 볼 것은 최상층 테라스 약 23㎡다. 이 부분은 제시외 건물로 평가·매각에 포함되지만 건축법상 위반 상태는 그대로 남는다. 입찰 전 구로구청의 처분 이력, 건축사의 사후 허가·신고 가능성, 철거와 옥상 복구비를 숫자로 고정하지 못하면 약 23㎡는 면적 이익이 아니라 가격에서 차감할 위험 항목이다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• 매각 포함과 적법성은 별개: 제시외 건물 평가액 805만원은 현존 구조물의 가치이지 철거비나 합법화 비용이 아니다.
• 사후 허가·신고 가능성 미확인: 건폐율·용적률뿐 아니라 주차, 피난, 구조, 공용부분 권원까지 통과해야 한다.
• 원상복구는 판넬 철거로 끝나지 않음: 최상층 방수·단열·배수·난간 복구와 누수 위험까지 견적에 넣어야 한다.
• 행정처분 금액 미상: 기존 체납액과 낙찰 후 새 소유자에게 내려질 수 있는 시정명령·이행강제금은 분리해서 확인해야 한다.

4. 매각에 포함됐다고 적법해지는 것은 아니다

매각물건명세서는 테라스의 경량철골구조 판넬지붕 주거용 부분 약 23㎡를 평가 및 매각에 포함한다고 적었다. 낙찰자는 이 부분까지 경제적 가치와 현황을 전제로 매수하게 된다.

그렇다고 위반 상태가 사라지는 것은 아니다. 집합건축물대장에는 2015년 12월 30일자 구로구 주택과 문서에 따라 501호 위반건축물 표시가 남아 있다. 감정평가서도 건축물현황도상 테라스를 주거용으로 확장한 것으로 보았다.

5. 낙찰자가 마주칠 수 있는 행정상 부담

건축법 제79조는 허가권자가 위반건축물의 소유자·관리자·점유자 등에게 해체, 개축, 수선, 용도변경, 사용금지 등 필요한 시정조치를 명할 수 있도록 한다. 소유권이 바뀌었다는 이유만으로 건축물의 위반 상태가 소멸하지는 않는다.

시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따른 이행강제금이 문제 된다. 무단 증축은 시가표준액, 위반면적, 위반 내용에 따른 비율로 계산되고, 시정될 때까지 반복 부과될 수 있다. 과거 소유자에게 이미 부과된 금액의 귀속과 낙찰 후 새 소유자에 대한 명령·부과 가능성은 구청의 실제 처분 내역을 나눠 확인해야 한다.

6. 처리 방법은 세 갈래다

① 사후 허가·신고 가능성 검토(실무상 추인)

현재 법령과 현장 조건에 맞는다면 사후에 허가·신고 및 사용승인 절차를 밟는 방안을 검토할 수 있다. 다만 ‘오래 존재했다’거나 이행강제금을 냈다는 사정만으로 추인이 되는 것은 아니다. 현재의 건폐율·용적률, 높이, 주차, 피난·방화, 구조 안전, 채광 기준을 통과해야 한다. 집합건물의 옥상·외벽 같은 공용부분을 사용했다면 관리단 동의와 대지사용권 문제도 함께 봐야 한다.

② 철거 후 원상복구

추인이 불가능하면 테라스 증축부를 철거하고 원래 상태로 복구하는 방법이 가장 확실하다. 이 사건은 최상층이라 철거비만 볼 일이 아니다. 철거 후 지붕·슬래브의 방수, 단열, 배수, 난간 복구까지 견적에 넣어야 한다. 시정 완료 뒤 현장 확인을 거쳐 건축물대장의 위반 표시가 정리되는지도 확인해야 한다.

③ 현 상태로 사용

당장 철거하지 않고 사용하는 선택도 현실에서는 보이지만, 해결책으로 보기는 어렵다. 시정명령과 이행강제금 위험이 계속되고 매도, 담보대출, 임대차 때 제약이 생길 수 있으며 화재보험의 인수·보상 범위도 별도 확인이 필요할 수 있다. 특히 공부상 전유 59.25㎡에 제시외 약 23㎡를 단순 합산한 약 82.25㎡를 정상 면적처럼 보는 계산은 가격 판단을 왜곡할 수 있다.

7. 입찰가에는 어떻게 반영할까

감정가는 본체 3억 2,800만원과 제시외 건물 805만원을 합산했다. 하지만 제시외 건물의 감정가 805만원을 단순히 빼는 방식으로는 부족하다.

• 추인 가능: 설계·측량·구조검토·세금과 행정절차 비용, 처리기간을 반영한다.
• 추인 불가: 철거, 폐기물 반출, 방수·단열·배수·난간 복구비와 사용면적 감소를 반영한다.
• 확인 불가: 23㎡를 정상 면적으로 평가하지 않고 철거 시나리오를 기준선으로 잡는 편이 보수적이다.

이 사건은 내부조사가 되지 않았고 감정평가사의 면적도 목측과 대장상 위반면적을 바탕으로 했다. 현장 실측 결과에 따라 구조와 철거 범위가 달라질 수 있다.

8. 권리관계·점유

등기권리 구조는 단순하다. 현황조사서에는 임차인 0명, 소유자 점유로 기재됐지만 폐문으로 내부와 실제 점유관계를 확인하지 못했다. 이 사건은 임차보증금 인수보다 위반건축물 처리와 내부 현황 확인이 중심이다.

법원 현황조사서 가운데 임대차·점유 판단에 필요한 내용만 같은 형식으로 재구성.

9. 입찰 전 확인 순서

1. 구로구청 담당부서에서 위반 원인, 시정명령과 이행강제금 이력을 확인한다.
2. 건축물대장, 건축물현황도, 허가도면을 발급받아 23㎡의 위치와 경계를 맞춘다.
3. 건축사에게 현재 기준의 추인 가능성을 서면으로 검토받는다.
4. 추인이 어렵다는 전제로 철거·방수·단열·배수 복구 견적을 받는다.
5. 관리단 규약과 공용부분 사용 여부, 원상복구에 필요한 동의 절차를 확인한다.
6. 대출기관에 위반건축물 표기 상태에서의 담보인정 범위를 확인한다.

10. 최종 정리

이 물건의 쟁점은 위반건축물이 매각에서 빠지는지가 아니다. 23㎡ 테라스 증축부는 평가와 매각에 포함된다. 다만 위반 상태는 소유권 이전만으로 해소되지 않으며, 낙찰 후 새 소유자에게 별도 시정명령과 이행강제금이 문제 될 수 있다.

추인 가능성이 확인되면 절차비용을, 추인이 어렵다면 철거와 옥상 복구비를 입찰가에 넣어야 한다. 구청과 건축사의 사전 확인 없이 82.25㎡ 전체를 정상적인 주거면적으로 계산하는 접근은 피하는 편이 맞다.

말소기준 줄보다 앞에 서 있는 사람 — 임차인. 이번 글은 그 사람의 힘을 재는 법이다.

이 글의 목적과 위치

지난 글(권리분석)에서 등기부에 말소기준 줄을 긋는 법을 다뤘다. 그 줄보다 앞선 권리 중 실전에서 가장 자주 만나는  것 중 하나가  임차인이다 — 보증금 단위가 보통 억대다 보니 잘못 판단이 들면 판단이 들면 그대로 손실이 된거나 좋은 물건을 놓치게 된다.
임차인 관련 권리 분석 순서는 이렇다.
① 대항력이 생기는 시점(다음 날 0시의 함정) → ② 전입·확정일자·배당요구를 따로 세는 법 → ③ 인수의 진짜 근거 조문 → ④ 보증금이 돌아오는 세 경로 → ⑤ 판을 흔드는 변수들 → ⑥ 실전 3장면 → ⑦ 매수인의 계산법.
상가임대차는 별도 법이라 이 글은 주택입대차를 기준으로 작성한다.

1. 대항력 — "다음 날 0시"의 함정

임대차는 등기가 없어도, 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조①). 판례상 "다음 날 0시"부터다.
이 하루가 임대차 물건의 승부처다. 임차인이 전입한 바로 그날 은행이 근저당을 설정하면 — 근저당은 당일 효력, 대항력은 다음 날 0시라서 근저당이 이긴다. 잔금일에 전입과 대출이 몰리는 거래 관행 때문에 이 하루 차이로 대항력을 잃은 임차인이 실제로 많다. 반대로 입찰자 입장에서는 전입일과 말소기준권리 설정일이 같은 날이면 임차인이 후순위라는 뜻이 된다.

하나 더. 대항력의 뿌리는 전입신고가 아니라 "점유 + 공시"다. 실제로 거주하지 않는 간접점유자가 본인 명의로 전입만 해두는 경우, 판례는 그 주민등록을 적법한 공시로 보지 않는다 — 임차인과의 점유매개관계로 실제 거주하는 직접점유자가 주민등록을 마친 경우에 비로소 대항력이 선다(대법원 2001.1.19. 선고 2000다55645 판결). 명세서의 전입일자와 현황조사서의 실제 점유자가 다를 때 이 판례가 소환되는 이유다.

2. 세 가지를 따로 확인
— 전입·확정일자·배당요구

주택임대차 케이스를 공부하면서 가장  많이 하는 실수는 이 셋을 한 덩어리로 보는 것이다. 셋은 각각 다른 힘이고, 있고 없음의 조합에 따라 결과가 완전히 달라진다.

• 전입(+인도) = 버틸 권리. 대항력. 낙찰자에게 "보증금 다 받을 때까지 안 나간다"고 말할 수 있는 힘(제3조①).
• 확정일자 = 배당 순번표. 대항요건에 확정일자까지 갖추면 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 배당받는 우선변제권이 생긴다(제3조의2②).
• 배당요구 = 손들기. 순번표가 있어도 배당요구종기까지 손을 들지 않으면 배당에서 빠진다(민사집행법 제88조·제148조). 그리고 배당요구로 매수인의 인수 부담이 바뀌는 경우, 종기가 지나면 철회도 못 한다(제88조②).

이 셋을 읽는 자리가 매각물건명세서의 임차인현황 표다. 지난 글(서류 읽기)에서 짚었듯 표에 "대항력" 칸은 없다 — 전입일자와 최선순위설정일자를 비교해 스스로 판단하고, 보증금 액수·확정일자·배당요구일까지 따로 확인해야 한다.

3. 인수의 진짜 근거
— 제3조의5 단서

"배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" — 명세서에서 자주 보는 이 문구의 원천 조문이 있다. 임차권은 경매가 행해지면 매각으로 소멸하는 것이 원칙이지만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다(주택임대차보호법 제3조의5 단서).
소멸하지않은 대항력은 낙찰자가 새 임대인 자리에서 잔액을 부담하게 된다.

대항력 있는 임차인이 있는 물건에서 매수인의 실부담은 "낙찰가 + 임차인의 미배당 잔액"이다. 낙찰가를 낮게 쓸수록 배당재원이 줄어 임차인 미배당분이 커지고, 그만큼 매각 후 변제 비용이 늘어날 수 있다 — 낮은 최저가가 함정이 되는 구조다.

4. 보증금이 돌아오는 세 경로

임차인 입장에서 보증금이 돌아오는 길은 셋이고, 매수인의 부담도 이 경로에서 갈린다.

• 배당으로 받는다 — 대항요건 + 확정일자 + 배당요구를 모두 갖춘 경우. 순위대로 환가대금에서 배당(제3조의2②). 다만 임차인은 주택을 양수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있다(제3조의2③) — 배당과 명도가 맞물리는 지점.
• 매수인에게서 받는다(인수) — 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액(제3조의5 단서). 배당요구를 아예 안 한 선순위 임차인이면 보증금 전액이 인수될 수 있다.
• 최우선변제로 받는다(소액임차인) — 보증금이 일정액 이하인 임차인은 순위와 무관하게 보증금 중 일정액을 최우선 배당받는다(제8조①). 요건: 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖출 것. 금액 기준은 대통령령으로 정하고 지역·시기별로 다르다.

5. 판을 흔드는 변수들

기본 구조가 잡혀도 실전에서는 네 가지 변수가 판을 흔든다.

• 당해세 등 조세채권 — 법정기일이 빠른 세금은 확정일자 임차인보다 먼저 배당될 수 있다. 임차인 배당이 줄면 그 미배당분이 매수인 인수로 전이된다. 개별 사건의 교부청구 내역(문건접수내역)에서 확인할 부분.
• 임차권등기 — 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이 임차권등기를 마치면, 이후 이사를 가서 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지된다(제3조의3⑤). 등기부 을구에 보이는 임차권등기는 "이미 확보된 지위"로 읽어야 한다.
• 특별매각조건 — HUG 같은 임차권 승계인이 대항력을 포기하는 조건이 붙으면 인수 원칙이 통째로 뒤집힌다. 명세서 특별매각조건란 한 줄이 억 단위를 바꾼다.
• 간접점유 함정 — 1번에서 본 2000다55645. 전입일자만 보고 대항력을 인정하면 안 되고, 실제 점유자와의 일치를 현황조사서·전입세대확인서로 교차해야 한다.

6. 실전 3 케이스

• 장면 ① 전입이 압류보다 앞 — 2.8억 인수(2025타경13052) — 공동임차인 두 명의 전입(2022.04)이 말소기준 압류(2024.01)보다 앞서 대항력이 섰다. 4회 유찰로 최저가가 51%까지 내려왔지만, 그 싼 가격의 정체는 보증금 2억8,000만 원 인수였다.
• 장면 ② 선순위인데 인수 0원(2025타경12144) — 같은 선순위 구조인데 임차권을 승계한 HUG가 특별매각조건으로 대항력·잔액청구권을 포기했다. 원칙(인수)과 변수(특별조건)를 함께 읽어야 하는 이유.
• 장면 ③ 임차권등기 + 당해세 + 점유자 불일치(2025타경102901) — 임차권등기로 지위는 유지(제3조의3⑤), 배당은 잔존 당해세가 변수, 게다가 등기 명의자와 실제 점유 세대주가 달라 3중으로 확인이 필요했던 사례.

7. 매수인의 계산법 — 셋으로 요약

• 시점 비교 — 임차인 전입일(다음 날 0시)과 말소기준권리 설정일. 같은 날이면 임차인이 진다.
• 인수액 추정 — 대항력 있는 임차인이면 "보증금 − 예상 배당액 = 인수액". 배당은 확정일자 순위·당해세·배당요구 여부에 달려 있다. 계산이 안 서면 그 불확실성만큼 입찰가에서 빼는 수밖에 없다.
• 명도 난이도 — 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 임차인은 인도명령 대상에서 빠진다(민사집행법 제136조①). 인수 대상 임차인이 있는 물건은 명도 계획까지가 입찰 계획이다.

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 말소기준권리는 법전에 없는 실무 용어다. 민사집행법 제91조가 정한 소멸 규칙에서 기준선이 어떻게 나오는지, 등기부에서 순위를 정하는 법(부동산등기법 제4조), 기준이 될 수 있는 권리 5종과 순위표 밖 권리(유치권 등)까지 — 실제 케이스 3개와 함께 정리했다.

이 글의 목적

 1단계(경매 구조)에서 "낙찰로 소멸하는 권리와 인수하는 권리가 있다"(민사집행법 제91조)는 배경을 깔았다. 2단계(서류 읽기)에서 "등기부의 갑구·을구 순서는 우선순위가 아니다"라고 예고해 뒀다. 이번 글은 등기부에서 순위를 정하는 법, 기준선을 긋는 법, 그 줄로 소멸과 인수를 가르는 법을 대략적으로 소개한다.

순서는 이렇다. ① "말소기준권리"라는 말의 정체 → ② 등기부에서 순위 정하는 규칙 → ③ 기준이 될 수 있는 권리들 → ④ 줄 위·아래·밖의 지도 → ⑤ 실전 3 케이스 → ⑥ 배당요구가 인수를 바꾸는 이유. 임차인(대항력·확정일자·배당) 분석은 다음 글(4단계)에서 깊게 다룬다.

1. "말소기준권리"는 법에 없다

먼저 짚고 시작하자. 민사집행법에는 "말소기준권리"라는 단어는 없다. 법이 정한 건 소멸 규칙 두 줄이다 — 모든 저당권은 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 2항), 그리고 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 "대항할 수 없는 경우" 소멸한다(민사집행법 제91조 3항).

실무에서. "대항할 수 없는 경우"란 결국 그 권리들보다 늦게 등기된 경우이므로, 등기부에서 가장 먼저 등기된 저당권·압류·가압류 등을 찾아 그 밑에 줄을 그으면 — 줄보다 늦은 권리는 소멸, 줄보다 앞선 권리는 인수될 수 있다. 이 기준선 역할을 하는 권리를 실무에서 "말소기준권리"라고 부르는 것이다. 

왜 이 구분이 중요할까? 법적 용어가 아니라는 건, 기준 목록의 세부가 해설서마다 조금씩 다를 수 있다는 뜻이다. 어떤 자료는 5가지라 하고 어떤 자료는 전세권을 넣거나 뺀다. 심지어 무엇이 정답인지 알아보려 민사집행법을 찾아 볼 때도 용어의 엄밀함이 떨어져 찾기가 어려워진다. 목록을 암기하는 것보다 원천 조문(민사집행법 제91조)의 소멸 규칙을 이해하는 게 먼저인 이유다.

2. 줄 긋기 전에 — 등기부에서 순위 정하는 법

기준선을 그으려면 먼저 "누가 먼저인지"를 정확히 읽어야 한다. 등기한 권리의 순위는 등기한 순서에 따르고(부동산등기법 제4조 1항), 그 순서는 같은 구(區) 안에서는 순위번호, 갑구와 을구처럼 다른 구 사이에서는 접수번호로 정한다(같은 조 2항).

그래서 "갑구가 을구보다 앞에 인쇄되어 있으니 갑구 권리가 우선"이라는 읽기는 틀렸다. 갑구의 가압류와 을구의 근저당 중 누가 먼저인지는 접수번호(접수일자)를 대조해야 나온다. 실무에서 권리분석 표를 만들 때 갑구·을구를 섞어 접수일자순으로 한 줄로 재배열하는 이유가 이것이다.

3. 기준이 될 수 있는 권리들

법제처가 운영하는 생활법령정보는 기준을 이렇게 설명한다 — "말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리".(민사집행법 91조) 여기에 담보가등기(경매에서 저당권으로 취급되어 소멸 — 가등기담보법 제12조·가등기담보법 제15조)를 더하고, 배당요구한 선순위 전세권을 특수한 경우로 다룬다.(민사집행법 91조 4항)

세 가지만 따로 짚는다.

• "기준 = 근저당"이라는 공식은 틀렸다. 등기부에 근저당이 하나도 없는 경매도 있다. 실제로 성북동 빌라 사건(2025타경13052)에서는 국세 압류(2024.01.19)가 말소기준이었다. 근저당이 안 보이면 압류·가압류·경매개시결정등기 순으로 가장 앞선 것을 찾으면 된다.
• 가등기는 두 얼굴이다. 담보가등기(돈을 빌려주고 담보로 잡은 가등기)는 경매에서 저당권처럼 취급되어 소멸하지만, 순위보전 가등기(매매예약 등)는 반대로 말소기준보다 앞서면 인수되고, 본등기가 되면 소유권 자체를 잃을 수 있는 위험 권리다. 등기부만으로 어느 쪽인지 안 보이는 경우도 있어 배당요구 여부 등으로 가려야 한다. 담보가등기라는 것을 알아낼 수 있다면 다른 사람들 보다 우위에 설 수 있다.
• 전세권은 이중 지위다. 말소기준보다 앞선 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 4항). 그런데 전세권자가 배당요구를 하면 소멸로 전환된다(같은 항 단서). 즉 같은 전세권이 전세권자의 선택에 따라 "인수 부담"이 되기도, 소멸하는 권리가 되기도 한다. 입찰 전 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 하는 이유다.

4. 줄 하나를 그으면 

기준선이 정해지면 등기부의 모든 권리가 세 칸으로 나뉜다.

• 줄보다 늦은 권리 — 원칙 소멸. 후순위 근저당·가압류·압류·임차권등기 등은 매각으로 소멸하고, 매수인이 대금을 내면 법원사무관등이 말소등기를 촉탁한다(민사집행법 제144조 1항 2호). 소멸주의가 등기부에 실제로 반영되는 절차다.
• 줄보다 앞선 권리 — 인수 가능. 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금, 배당요구 안 한 선순위 전세권, 선순위 가처분·순위보전 가등기 등. 시흥동 빌라 사건(2025타경12144)이 교과서적이다 — 임차인 전입(2020.09)이 말소기준 근저당(2020.10)보다 앞서 원칙상 인수 대상이었는데, 특별매각조건(HUG의 대항력 포기) 한 줄이 그 인수를 0원으로 바꿨다. 원칙과 개별 변수를 함께 읽어야 한다.
• 순위표 밖의 권리 — 등기와 무관하게 인수 가능. 아래 5번에서.

5. 순위표 밖의 권리 — 등기부만 보면 안 보인다

경매를 시작할 때 가장 크게 다치는 지점이 여기다. 유치권은 등기되지 않고 점유로 성립하는 권리라(민법 제320조), 말소기준보다 늦게 성립했어도 매수인이 그 채권을 변제할 책임을 진다(민사집행법 제91조 5항). 순위번호·접수번호의 세계 밖에 있는 권리다. 법정지상권(민법 제366조)과 분묘기지권도 등기 순위와 무관하게 매수인이 인수할 수 있다.

정릉동 스카이단지 사건(2008타경25092)이 실사례다 — 등기부상 권리는 전부 소멸인데, 8억7천만 원 유치권 신고가 "성립 여부 불분명" 상태로 순위표 밖에 버티고 있었다. 권리분석 표를 아무리 깔끔하게 그려도 그 표 밖의 권리는 현장·서류의 다른 신호(비고란, 점유 상태)로 잡아야 한다.

등기부가 만능이 아닌 이유가 하나 더 있다. 등기부는 공신력이 인정되지 않는다는 게 통용되는 원칙이라, "등기부에 없으면 그런 권리는 없다"고 단정할 수 없다. 유치권과 대항력 있는 임차인(전입만으로 성립)이 대표적으로 등기부 밖에서 성립하는 권리다.

6. 실전 3케이스 — 줄은 이렇게 그어졌다

• 케이스 ① 근저당 없이 압류가 기준(2025타경13052) — 임차인이 보증금을 못 받아 직접 강제경매를 넣은 깡통전세. 등기부가 "소유권 → 압류 → 강제경매"뿐이라 압류가 기준선이 됐고, 그보다 앞선 임차인 전입이 인수 리스크의 전부였다.
• 케이스 ② 기준선이 두 개(2008타경25092) — 토지는 2003년 근저당, 집합건물은 2008년 근저당이 각각 기준. 경매개시 당시 대지권이 미등기였다가 나중에 정리된 물건이라 토지·건물의 기준 시점이 갈렸다. 집합건물에서 대지권 등기 시점을 챙겨야 하는 이유.
• 케이스 ③ 원칙 위의 변수(2025타경12144) — 기준(근저당)보다 앞선 임차인 = 인수 원칙. 그러나 특별매각조건이 원칙을 뒤집었다. 줄 긋기는 권리분석의 시작이지 끝이 아니다.

7. 배당요구가 인수를 바꾼다

마지막 조각. 같은 등기부라도 배당요구 여부에 따라 매수인이 떠안는 부담이 달라진다. 선순위 전세권은 배당요구하면 소멸하고(민사집행법 제91조 4항), 배당요구로 매수인의 인수 부담이 바뀌는 경우 배당요구종기가 지나면 철회도 못 한다(민사집행법 제88조 2항). 그래서 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않고, 매각물건명세서의 배당요구 여부·배당요구종기 칸과 반드시 교차 확인해야 한다 — 지난 글(서류 읽기)에서 명세서의 그 칸을 짚어둔 이유다.

낙찰 후의 연결고리도 한 줄로 정리해 두자. 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고(민사집행법 제135조), 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있다 — 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 인도명령 대상에서 빠진다(민사집행법 제136조 1항). 줄 위의 권리(인수 대상)를 가진 점유자는 명도 단계에서도 다른 취급을 받는다는 뜻이다.

8. 마치며

 이 글은 경매를 처음 접하는 사람들에게 법적 근거와 함께 경매에 대해 훑어보는 것이 목표였기 때문에 이 정도에서 마무리한다.
실무에서는 배당의 순서와 방식, 임대차 보호법에 대한 이해, 배당표를 작성할 줄도 알아야하고 무잉여를 피하기 위한 입찰가격 산정, 문건접수내역과 송달내역으로 숨은 스토리까지 파악할 수 있어야한다. 
 더 자세한 내용은 차후 강의를 통해 배포할 수 있도록 준비하겠다.

입찰자가 현장에서 보는 건 집이지만, 입찰자가 실제로 사는 건 서류에 적힌 내용이다.

이 글의 목적

지난 글(경매 구조)에서 법원이 입찰일 전까지 만들어 두는 자료가 무엇인지 이름을 짚었다면, 이 글은 그 자료를 실제로 펼쳤을 때 "서류의 어느 칸에서 무엇을 읽어야 하는가"를 다룬다. 이미 여러 번 입찰해 본 사람이라도 비고란·특별매각조건을 읽는 습관은 다시 점검해볼 만하다.

순서는 이렇다. 법원이 만들어서 비치하는 3대 서류(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)를 먼저 보고, 그 다음 법원이 주지 않아 직접 떼야 하는 서류(등기부등본·건축물대장·토지대장·전입세대확인서·토지이용계획확인원)를 맛보기로 짚는다. 등기부의 권리분석 자체는 다음 글(권리분석)에서 다룬다.

1. 매각물건명세서 — 표의 어느 칸에서 무엇을 읽는가

매각물건명세서는 이 세 서류 중 가장 중요하다. 법원이 직접 작성하고, 기재 내용이 그대로 매각의 유효성과 연결되기 때문이다.

1-1. 어떤 내용이 있는가

명세서에 적어야 할 사항은 법에 정해져 있다. 표의 칸이 임의로 생긴 게 아니라 이 조문을 그대로 표로 옮긴 것이다.

이 4개 호가 실제 표에서는 부동산의 표시 / 최선순위설정일자 / 임차인현황(점유자·권원·기간·차임·보증금) / 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 / 지상권 개요로 나뉘어 나온다. 여기에 배당요구종기(민사집행법 제84조 근거)와 비고란, 특별매각조건이 실무상 덧붙는다.

• 최선순위설정일자 — 권리분석의 기준점이다. 이 날짜보다 늦은 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조, 지난 글 참고).
• 배당요구종기 — 이 날짜까지 배당요구를 해야 한다(민사집행법 제84조 1항). 종기 이후에는 배당요구 철회도 제한된다(민사집행법 제88조 2항).
• 임차인현황 표 — 점유자·전입신고일자·확정일자·보증금·배당요구 여부가 한 줄씩 적힌다. 주의할 점 하나: 표에 "대항력" 칸은 없다. 대항력 여부는 전입일자와 최선순위설정일자를 비교해 입찰자가 스스로 판단해야 한다(사설 경매 사이트의 "대항력 O/X"는 그 판단을 대신 해준 요약일 뿐이다). 그리고 보증금 액수와 배당요구일자까지 같이 봐야 한다(아래 1-4).
• 비고란 — 정형 항목에 안 담기는 리스크가 몰리는 자리다(아래 1-3).
• 특별매각조건 — 원칙을 개별 사건에서 뒤집는 조건이 여기 붙는다(아래 1-3).

1-2. 매각 물건 명세서에 흠이 있을 경우 —  민사집행법 121조5호에서 123조, 127조까지

명세서를 이렇게까지 꼼꼼히 봐야 하는 이유는 잘못 됐을 경우 구제받을 수 있는 법적 근거가 있기 때문다. 명세서 작성에 흠이 있으면 매각 자체가 불허가될 수 있다.

여기서 중요한 건 121조는 "이의신청을 할 수 있는 사유"를 정한 조문이라는 점이다. 실제로 매각을 불허가하는 근거는 별도 조문(민사집행법 제123조)이고, 그 안에 이의신청 없이도 법원이 직권으로 걸러낼 수 있다는 조항(민사집행법 제123조②)이 있다. 즉 "누군가 이의신청을 해야만 문제가 된다"가 아니라, 법원이 스스로 흠을 발견하면 직권으로 매각을 불허가할 수 있다.

실제로 이런 구조로 매각이 뒤집힌 사례가 있다. 대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정은, 집행법원이 매각물건명세서에 대항력 판단에 영향을 주는 사항을 정확히 기재하지 않았다가 매각기일 5일 전에 정정했음에도 매각기일을 변경하지 않고 그 정정 사실을 매수희망자에게 고지하지 않은 채 절차를 그대로 진행한 사안에서, 이런 진행은 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 매각불허가사유에 해당한다고 판단한 것으로 알려져 있다.

짚어야 할 포인트가 하나 더 있다. 모든 기재 오류가 불허가 사유가 되는 건 아니다. 조문도 판례도 "중대한" 흠·"중대한" 절차 위반이라고 쓴다. 오탈자 수준의 사소한 기재 실수까지 전부 매각을 뒤집는 사유는 아니라는 뜻이다.

시점 구분도 정확히 봐야 한다. 121조5호(명세서 흠)와 6호(부동산 훼손·중대한 권리관계 변동)는 구제받을 수 있는 시점이 다르다. 127조가 구제해주는 건 6호 사유만이다. 명세서 흠(5호)을 다투는 건 매각허가결정이 확정되기 전까지만 가능하고, 일단 확정되면 그 이후에는 명세서 흠을 이유로 되돌릴 방법이 없다. 반대로 부동산 훼손이나 권리관계 변동(6호)은 확정 후에도 대금 납부 전까지는 취소신청을 해볼 여지가 있다. "낙찰됐다고 이미 늦었다"는 말과 "낙찰돼도 아직 되돌릴 여지가 있다"는 말이 사유에 따라 둘 다 맞을 수 있다는 뜻이다.

1-3. 비고란은 정형 항목이 아니다 — 자유서술 자리

명세서 표는 정해진 칸이 있지만, 비고란은 자유서술이다. 그래서 표에 안 담기는 리스크가 여기 몰린다. 실제 사례로 보면 감이 온다.

맹지 비고 사례(2025타경102901, 명륜동 다가구) — 비고에 "본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부를 통하여 출입하고 있음(감정평가서 참조)"이라고 적혀 있었다. 감정평가요항표(감정평가서 안의 핵심 항목 정리표 — 아래 3번에서 설명)도 같은 취지였다. 여기서 짚을 점은 "현황상 통행하고 있다"는 사실과 "그 통행이 법적으로 보장되는 권리인가"는 전혀 다른 질문이라는 것이다. 서류는 사실만 알려주고, 그 사실의 법적 성격까지는 확정해주지 않는다.

특별매각조건 사례(2025타경12144, 시흥동 빌라) — 특별매각조건란에 "주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이 명시돼 있었다. 선순위 대항력 임차인이 있다는 표면 정보만 보면 인수 리스크가 커 보이지만, 특별매각조건 한 줄이 그 구조를 완전히 바꿔놓은 경우다.

유치권 관련 비고 사례(2008타경25092, 정릉동) — 비고에 "건축법상 사용승인 받지 않은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음"이 적혀 있었고, 유치권 신고에는 "성립 여부 불분명"이라는 표현이 붙어 있었다. "불분명"이라는 표현 자체를 읽는 법이 중요하다. 법원이 유치권 성립을 인정한 것도, 부정한 것도 아니라는 뜻이다. "불분명"·"유의"·"미상" 같은 단어가 명세서에 등장하면, 오히려 그 문구 자체가 강한 리스크 신호로 읽혀야 한다.

세 사례의 공통점: 비고란은 표에 없는 칸이 아니라 표에 못 담는 리스크가 모이는 자리다. 표만 보고 비고란을 건너뛰면 안 되는 이유가 여기 있다.

1-4. 임차인현황 표 — 최저가만 보면 안 되는 이유

유찰이 여러 번 되어 최저가가 많이 낮아진 물건이라도, 임차인현황 표의 보증금 합계를 놓치면 그 가격의 의미가 완전히 달라진다.

2025타경13052(성북동 빌라) 사례에서는 4회 유찰로 최저가가 감정가의 51%까지 내려갔지만, 명세서 주의사항에 "대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"이 적혀 있었고, 비고에는 공동임차인 두 명의 보증금 합계 2억 8천만원이 명시돼 있었다. 최저가만 보고 "싸다"고 판단하면 실제로는 보증금을 떠안는 구조라는 걸 놓치게 된다. 이 주의사항 문구는 새로운 원칙이 아니라 인수주의(민사집행법 제91조)를 개별 사건에 풀어쓴 것이다.

2. 현황조사서 — 점유관계 조사의 한계를 아는 것이 핵심

현황조사서는 명세서보다 먼저 만들어지는 서류다. 법원이 경매개시결정을 한 뒤 집행관에게 부동산의 현상·점유관계·차임 또는 보증금·그 밖의 현황을 조사하도록 명한 결과물이다(민사집행법 제85조).

조사 주체가 법관이나 감정인이 아니라 집행관이라는 점이 실무상 의미가 있다. 조사 당시 문이 잠겨 있으면 "폐문부재"라고만 기재된다. 이 표현을 "임차인이 없다"로 읽으면 안 된다. 조사 시점에 점유관계를 확인하지 못했다는 뜻일 뿐, 실제 거주자 유무를 확정한 게 아니다. 폐문부재 표시가 있는 물건에 전입세대 열람 등 별도 확인이 필요한 이유가 여기 있다.

현황조사서와 명세서의 관계도 짚어야 한다. 현황조사서가 먼저 만들어지고, 명세서의 점유자 관련 기재(민사집행법 제105조①제2호)는 현황조사서와 임대차관계 진술을 종합해 구성된다. 그래서 두 서류의 점유자 정보가 서로 다른 경우도 생긴다. 이럴 때는 아래 5번의 우선순위 원칙을 적용한다.

3. 감정평가서 — "참작"의 의미부터 정확히 알기

감정평가서는 최저매각가격을 정하는 근거 자료다. 핵심은 "참작"이라는 단어다. 감정가는 법원이 최저매각가격을 정할 때 참고하는 자료이지, 그 부동산의 절대적 가치를 보증하는 문서가 아니다(민사집행법 제97조 1항). 지난 글에서 "감정가는 시세 보증서가 아니다"를 짚었으니, 여기서는 한 단계 더 들어가 감정평가서를 어떻게 읽는지 본다.

• 감정평가요항표 — 감정평가서 안에서 위치·주위환경, 건물 구조, 인접 도로상태, 토지이용계획·제한, 임대관계 같은 핵심 정보를 항목별 서술형으로 정리한 표다("요항" = 중요한 항목). 명세서 비고와 마찬가지로 리스크 신호가 자주 나온다(위 맹지 사례가 대표적). 참고로 토지·건물 배분가액은 요항표가 아니라 감정평가명세표 쪽에 적힌다.
• 비교사례·거래단가 — 거래사례비교법을 쓴 경우 비교 대상 거래의 단가가 실려 있다. 인근 시세를 유추하는 실마리다.
• 가치형성요인(격차율) — 미준공·무단증축 등 특수 상황에서는 격차율로 감액한다. 정릉동 사례에서는 "취급에 유의하여야 함"이라는 문구와 격차율이 함께 나왔다. 감정평가서가 리스크를 완곡한 문장과 숫자 두 가지 방식으로 동시에 알려준 셈이다.
• 감정 기준시점 — 작성 시점과 입찰 시점 사이 시차가 있다. 그 사이 시세가 움직였을 수 있다.

4. 보조 정보 — 문건접수내역·송달내역

문건접수내역과 송달내역은 정형 항목이 아니라 절차 진행 기록이다. 그런데도 챙겨야 하는 이유는, 명세서에 다 담기지 않는 절차적 신호가 여기서 확인되기 때문이다. 앞서 본 특별매각조건 사례(2025타경12144)에서, 그 조건의 근거가 된 확약서가 언제 제출됐는지는 문건접수내역에서 확인된다. 3대 서류를 우선 보되, 특이 조건이 있으면 문건접수내역에서 그 근거 문서와 날짜를 추적하는 습관을 들이면 좋다.

5. 서류가 서로 다른 말을 할 때 — 상충 우선순위

세 서류의 기재가 서로 어긋날 수 있다. 

명세서가 1순위인 이유는 앞서 본 대로 법원이 직접 작성하고, 그 흠결이 매각의 유효성 자체와 연결되는 문서이기 때문이다(민사집행법 제121조5호·민사집행법 제123조). 감정평가서는 법원이 참작하는 전문 자료이므로 2순위, 현황조사서는 집행관의 현장 조사라는 성격상 조사 시점의 한계가 있어 3순위로 둔다. 상충이 발견되면 "매각물건명세서: A / 감정평가서: B"처럼 각각 표기하고, 어느 쪽을 최종 기준으로 삼을지는 확인이 필요한 부분으로 남기는 게 안전하다.

6. 서류는 언제부터 볼 수 있나 — 법과 규칙의 위계

지난 글에서 "매각기일 약 1주 전부터 비치된다"고 썼는데, 이 근거를 정확히 짚어보면 법과 규칙 두 단계로 나뉜다.

민사집행법 제105조 2항은 "법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다"는 비치 의무만 정하고, 구체적 기간은 규정하지 않는다. 매각기일 공고 사항을 정한 민사집행법 제106조7호도 "매각기일 전"이라고만 할 뿐 "1주"라는 숫자는 없다. "1주 전"의 근거는 법이 아니라 민사집행규칙 제55조다.

정리하면 법(민사집행법 제105조 2항·민사집행법 제106조7호)이 "비치해야 한다"는 원칙을 정하고, 규칙(민사집행규칙 제55조)이 "1주 전까지"라는 구체적 기간을 채우는 구조다. 그리고 이 원칙이 실제로 지켜지지 않은 경우가 바로 앞서 본 2010마1291이다. 그 사건은 정정된 명세서를 매각기일 5일 전에 만들어 놓고도 매각기일을 미루지 않은 채 그대로 진행한 경우였다. "법대로면 항상 1주 전에 다 갖춰져 있다"가 아니라, 그 원칙이 깨진 채 진행되다 뒤늦게 걸러진 사례가 있다는 것도 함께 기억해둘 필요가 있다.

7. 법원이 안 주는 서류 — 직접 떼야 하는 것들

지금까지 본 3대 서류는 법원이 만들어 비치해주는 자료다. 아래는 입찰자가 직접 발급받아야 하는 서류들이다.

등기부등본

등기부는 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리)로 나뉜다. 집합건물(아파트·오피스텔 등)은 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 따로 있는 2단 구조라는 점도 알아두면 좋다.

자주 생기는 오해가 하나 있다. "갑구가 을구보다 앞서 나오니 갑구의 권리가 우선한다"는 식으로 읽으면 안 된다. 권리의 우선순위는 갑구·을구라는 구 분류가 아니라 접수일자·순위번호로 정해진다. 이 우선순위 판단(말소기준권리 정하는 법)은 다음 글(권리분석)에서 본격적으로 다룬다.

또 하나, 등기부는 공신력이 인정되지 않는다. "등기부를 확인하면 안전하다", "등기부에 없으면 그런 권리는 없다"는 단정은 위험하다. 유치권처럼 등기부에 나타나지 않는 권리, 전입만으로 성립하는 임차인의 대항력처럼 공시 방법 자체가 등기가 아닌 권리가 있기 때문이다.

건축물대장

"위반건축물" 표시 여부를 먼저 확인한다. 위반건축물로 적발되면 시정명령과 이행강제금이 따른다(건축법 제79조·건축법 제80조). 여기서도 함정이 있다. 대장에 위반 표시가 없다고 위반사실이 없다는 뜻은 아니다. 무허가 증축·용도변경은 대장에 아예 반영되지 않는 경우가 있다. 정릉동 사례처럼 "집합건축물대장이 없음" 자체가 이미 강한 리스크 신호였던 경우도 있다. 이 주제는 7단계(특수 리스크)에서 더 깊게 다룬다.

토지대장·지적도

지목과 실제 이용현황이 다른 경우가 있다(불법 형질변경 등). 지적도상 도로와 건축법상 도로 요건도 다를 수 있다. 앞서 본 맹지 사례처럼, 지적도상 맹지라도 현황상 통행로가 있는 경우가 그 예다. 5단계(가격판단)에서 더 다룬다.

전입세대확인서(전입세대열람내역서)

발급 요건이 까다롭다 — 이해관계인이거나 경매 소명자료를 지참해야 열람할 수 있는 구조다. 더 중요한 건 성격이다. 전입세대확인서는 열람 시점의 스냅샷일 뿐, 실제 거주 여부(위장전입·미거주)까지 보증해주지 않는다. 현황조사서의 "폐문부재"와 같은 성격의 주의사항이다. 4단계(임차인 분석)에서 본격적으로 다룬다.

토지이용계획확인원

용도지역·지구·도시계획시설을 확인하는 서류다. 다만 정비구역·모아타운 지정 여부가 이 서류 한 장에 바로 표시되지 않는 경우가 있다. "이 서류만 보면 정비구역 여부를 확정할 수 있다"는 서술은 피해야 한다. 정비구역 관련 판단은 5단계(가격판단)에서 정비사업 관점과 함께 다룬다.

1. 물건 개요

※ 환산 단가는 3회차 최저가를 전유면적으로 나눈 비교용 값. 감정 비준단가(㎡당 약 601만 원)와는 다르다.

감정평가서 전경 — 2013년 준공 5층 다세대, 1층 필로티 주차.

2. 한 줄 결론

보증금 2억3,400만 원짜리 선순위 대항력 임차인이 버티고 있어, 겉보기엔 인수 위험이 큰 물건이다. 그런데 임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 "매수인에 대한 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다"는 특별매각조건을 달았다. 그래서 실제 매수인 인수액은 0원이다. 선순위 임차인 외형만 보고 거르면 놓치는, 깡통전세 사고가 만든 깨끗한 물건이다. 여기에 가로주택정비사업 시행구역이라는 덤이 붙는다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• HUG 대항력 포기 특별조건(핵심): 임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력과 잔액 반환청구권을 포기. 선순위 임차인이지만 매수인 인수액은 0원으로 정리된다.
• 선순위 임차인 외형: 대항요건(전입 2020.09.03)이 말소기준권리(2020.10.22 근저당)보다 앞선다. 특별조건이 없었다면 미배당 보증금이 인수 대상이 되는 구조다.
• 깡통전세 구조: 보증금 2억3,400만 원이 3회차 최저가 1억8,752만 원보다 크다. HUG가 전세보증 이행 후 구상 목적으로 넣은 경매다.
• 가로주택정비사업: 시흥1동 859일대 사업시행구역(2025.05.19 지정)에 든다.
• 가격: 최저가가 감정가의 64%, 전유 ㎡당 약 386만 원으로 인근 시세(㎡당 550만~650만 원) 대비 낮다. 인수가 0원이라 낙찰가가 곧 실부담이다.

4. 핵심 — 선순위 임차인인데 왜 인수가 0인가

경매에서 보증금을 매수인이 떠안느냐 마느냐는 임차인의 대항력과 말소기준권리의 선후로 갈린다. 이 물건은 대항요건(전입 2020.09.03, 그 익일 0시 대항력 발생)이 말소기준권리인 근저당(2020.10.22)보다 앞선다. 원칙대로면 배당으로 채우지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수다(민사집행법 제91조).

그런데 매각물건명세서에 특별매각조건이 붙어 있다.

임차권을 승계한 주체가 HUG라는 점이 결정적이다. HUG는 임차인에게 전세보증금을 대신 갚고(전세보증금반환보증 이행) 임차권자 지위를 승계한 뒤, 매수인에게는 대항력과 미배당 잔액 청구권을 포기했다. 그래서 선순위 대항력 임차인의 외형은 그대로지만, 매수인이 실제로 떠안는 인수액은 0원이 된다. 근거는 문건접수내역(2026.01.07 주택도시보증공사 대항력 포기 확약서 제출)에 그대로 남아 있다.

문건접수내역 — 2026.01.07 "채권자 주택도시보증공사 대항력 포기 확약서 제출"이 특별매각조건의 근거다.

5. 권리관계 — 임차권등기와 말소기준

매각물건명세서·등기부상 권리관계는 이렇다.

• 임차인 박○○ · 보증금 234,000,000원 · 전부 점유 · 전입 2020.09.03 / 확정일자 2020.07.27 / 임대차 2020.09.02~ · 대항력 O
• 주택도시보증공사 · 이 사건 신청채권자로 박○○의 주택임차권자 지위를 승계해 권리신고·배당요구(2025.09.16)
• 임차권등기 설정 2024.10.17(보증금 234,000,000원) · 특별조건에 따라 매각 후 말소
• 최선순위설정(말소기준): 2020.10.22 근저당(채권최고액 165,000,000원) · 배당요구종기 2025.12.18

대항력(주택임대차보호법 제3조)·우선변제권(제3조의2)을 갖추고 임차권등기(제3조의3)까지 마친 전형적인 선순위 임차인 구조다. 다만 앞서 본 특별조건으로 인수 문제는 해소된다.

등기부상 권리는 말소기준권리(2020.10.22 근저당) 이하 전부 소멸한다.

관련사건으로 서울중앙지방법원 2025차전89912(지급명령)가 걸려 있다.

6. 정비사업 — 가로주택정비사업 시행구역

본건은 시흥1동 859일대 가로주택정비사업 사업시행구역에 든다(소규모주택정비 관리지역 내, 시행구역 지정 2025.05.19). 노후 다세대·단독이 혼재한 가로구역을 비교적 빠르게 정비하는 사업 유형이라, 일반 재개발보다 사업 기간이 짧은 편이다. 대지권 8.42평을 깔고 들어가는 구분건물이라 정비사업이 진행되면 조합원 물건으로 전환될 여지가 있다. 다만 현재 공개 자료로는 사업시행구역 지정까지가 확인되는 단계로, 조합설립·사업시행계획인가 등 추진 속도는 별도로 살펴볼 부분이다.

시흥1동 859일대 정비구역 일대와 본건 위치(감정평가서 위치도). 본건 859-15는 859일대 구역 안에 든다.

7. 가격·감정 — 인수 0원이라 낙찰가가 곧 실부담

감정가는 2억9,300만 원이다. 구분건물이라 토지·건물을 일괄로 보는 거래사례비교법으로 잡았고, 비준단가는 전유 ㎡당 약 601만 원이다. 배분상 토지 2억510만 원·건물 8,790만 원으로 토지 비중이 70%다. 인근 다세대 시세는 감정서 조사 기준 전유 ㎡당 550만~650만 원, 법원경매 감정사례는 ㎡당 651만~708만 원대로 잡힌다.

3회차 최저가 1억8,752만 원은 감정가의 64%, 전유 ㎡당으로 환산하면 약 386만 원이다. 인근 시세·감정사례 단가의 60~70% 수준이다. 인근 다세대 낙찰가율은 최근 1년 평균 약 79%, 평균 유찰 2회대로 잡힌다(인근 낙찰사례). 이 물건은 인수액이 0원이라 낙찰가가 곧 실부담이라는 점이 가격 판단을 단순하게 만든다.

8. 물건 현황 — 입지·접도·노후도

한울중학교 남서측 인근, 다세대·단독·근린생활시설이 혼재한 주거지다. 본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접한다(맹지 아님, 정상 접도). 완경사 세장형 건부지로 주거용으로 쓰이고 있다. 2013년 준공으로 다세대치고는 비교적 신축이고, 외벽 외장석·PVC 창호에 1층 필로티 주차장을 갖췄다.

감정 시점에는 폐문으로 내부를 확인하지 못해 임대관계가 미상으로 기재됐다. 인수가 0원이라도 점유자 명도는 별개의 절차이므로, 실제 점유·공실 여부는 짚어둘 부분이다.

광역 위치(독산역·금천구청역 권역), 인근 주위환경(노폭 약 5m 도로·근생), 2층 호별 배치도·내부구조도. (감정평가서 발췌)

9. 최종 정리

• 검토 포인트: 특별조건(인수 0) 확정 → 깡통전세 구조 이해 → 가격(시세·낙찰가율 대비) → 가로주택정비 추진단계 → 점유·명도. 이 순서로 실부담과 기대가 정해진다.
• 경매 리스크: 선순위 대항력 임차인의 일반적 인수 리스크는 HUG 대항력 포기 특별조건으로 해소된다. 남는 변수는 정비사업 속도다.
• 개발·정비: 시흥1동 859일대 가로주택정비사업 시행구역. 대지권을 깔고 기다리는 그림이 가능하나, 추진 단계는 조합이나 인근 부동산을 통해  짚어봐야 한다.

경매는 "싸게 파는 시장"이 아니라, 채권자가 돈을 회수하려고 법원을 거쳐 부동산을 파는 절차다.
구조를 먼저 잡아야 나머지가 보인다.

글의 목적

 이 글은 경매를 처음 배우는 사람을 위해 쓴다.
물건 고르는 법이 아니라, 경매라는 절차 자체가 어떤 구조로 돌아가는지를 한 장으로 그려보는 게 목적이다.
용어는 정확한 법률 표현과 쉬운 말을 같이 적는다.

0. 민사집행법의 구조

부동산 경매는 민사집행법을 근거로 이루어진다.
민사소송법이 ‘누가 어떤 권리를 갖는지 확정하는 법’이라면, 민사집행법은 ‘확정된 권리를 국가권력으로 실현하는 법’이다.

• 제1편 총칙 제1조~제23조
• 제2편 강제집행 제24조~제263조
• 제3편 담보권 실행 등을 위한 경매
• 제4편 보전처분 제276조~제312조 

1편 총칙에서는 집행법원과 집행관, 민사집행의 관할, 집행에 관한 이의, 즉시항고와 재항고, 송달과 공고, 집행비용, 담보의 제공과 취소, 집행기록 열람의 내용이 있다.
2편 강제집행에는 집행권원, 집행문, 잘못된 집행 구제방법, 금전채권에 기초한 강제집행, 비금전채권에 기초한 강제집행의 내용이 있다. 강제집행에는 강제 경매, 강제 관리가 있으나 우리 글에서는 강제집행만을 다룬다.
강제집행이 집행권원을 근거로 법원이 진행하는 과정이라면, 3편에서는 담보권 실행 등을 위한 경매로 담보권을 근거로 진행하는 임의 경매에 대한 내용이 있다.
4편 보전처분에는 가압류, 가처분에 대한 내용이 있다.

1. 경매는 누가, 왜 신청할까

경매의 출발은 "돈을 못 받은 사람"이다. 채권자가 돈을 돌려받기 위해 법원을 통해 채무자의 부동산을 강제로 파는 절차가 경매다. 
경매는 크게 둘로 나뉜다. 강제집행, 담보권실행을 위한 경매 두가지다.

• 강제경매 — 판결문 같은 집행권원을 가진 채권자가 신청한다.

임의경매 — 근저당권 같은 담보권을 가진 채권자가, 담보권을 증명하는 서류를 붙여 신청한다(민사집행법 제264조). 담보권 실행 경매에도 부동산 강제경매 규정이 대부분 준용된다(민사집행법 제268조).

2. 입찰일까지 무슨 일이 벌어지나

입찰일에 모든 게 처음 시작되는 게 아니다. 입찰자일 전에 법원은 이미 일을 진행한 상태다. 순서대로 보면 이렇다.

• 경매개시결정과 동시에 부동산을 압류한다(민사집행법 제83조).
• 배당요구종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다(민사집행법 제84조). 
• 집행관이 현장에 가서 부동산의 현상·점유관계·차임·보증금 등을 조사한다(민사집행법 제85조). → 현황조사서.
• 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다(민사집행법 제97조). → 감정평가서.
• 매각기일·매각결정기일을 정하고, 매각물건명세서를 만든다(민사집행법 제104조·민사집행법 제105조).

그래서 입찰자는 "법원이 만들어 둔 자료를 읽고 들어가는 사람"이다. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서는 매각기일 약 1주 전부터 법원에 비치되거나 전자공시된다. 참고로 "1주 전"이라는 구체적 기간의 근거는 민사집행규칙 제55조에 있다.(법 민사집행법 제105조 2항·민사집행법 제106조 7호는 비치 의무만 정한다). 

3. 감정가와 최저가, 그대로 믿어도 될까

경매를 시작할 때 이 두 숫자 때문에 자주 현혹된다.

감정가는 시세 보증서가 아니다. 법원은 감정인의 평가액을 "참작"해 최저매각가격을 정할 뿐이다(민사집행법 제97조). 절대가치를 보증한 금액이 아니라는 뜻이다. 평가 시점과 실제 입찰 시점 사이에 시세가 움직이고, 평가 방식에 따라 시세와 벌어지기도 한다.

최저가는 "싸다"는 뜻이 아니라 입찰을 시작하는 바닥선이다. 유찰될수록 내려가지만, 내려간 데에는 따로 이유가 있는 경우가 많다(6번에서 다룬다).

이 두 숫자가 입찰가 판단에 직접 영향을 주기 때문에, 법원이 만든 명세서에 중대한 하자가 있으면 매각절차의 공정성 자체가 문제 된 사례도 있다(대법원 2010. 11. 30. 자 2010마1291 결정).

4. 경매 물건 안에 숨어 있는 사람들 — 이해관계인

낙찰은 빈 집을 사는 게 아니다. 한 물건에 채권자, 채무자, 소유자, 임차인, 배당요구자, 등기권리자, 그리고 입찰자가 얽혀 있다.

법은 누가 "이해관계인"인지 따로 정해 둔다. 압류채권자, 집행력 있는 정본으로 배당요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부상 권리자, 그리고 부동산 위의 권리를 증명한 사람이 이해관계인이다(민사집행법 제90조).

이게 왜 중요하냐면, 낙찰은 곧 "기존 이해관계를 정리하는 절차에 들어간다"는 뜻이기 때문이다. 누가 돈을 받고 누가 나가야 하는지가 권리분석의 출발점이 된다.

5. 낙찰 뒤에도 남는 권리 — 소멸과 인수

경매 최대의 리스크. 낙찰로 깨끗하게 사라지는 권리도 있지만, 매수인이 그대로 떠안는 권리도 있다.

저당권은 매각으로 소멸한다. 반면 일정한 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 매수인이 인수할 수 있다(민사집행법 제91조). 매수인은 매각대금을 전부 납부한 시점에 소유권을 취득하고, 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있다 — 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 인도명령 대상에서 빠진다(민사집행법 제135조·민사집행법 제136조).

주택은 인도와 전입신고를 갖춘 다음 날부터 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조). .

6. 왜 어떤 물건은 계속 유찰될까

계속 유찰되는 물건은 "싸서 좋은" 거나 "위험해서 포기해야하는" 게 아니라, 시장 참여자가 불편해하는 이유가 있을 가능성이 높다.

인수되는 권리가 있으면 그만큼 가격에 반영된다(민사집행법 제91조). 배당요구 여부에 따라 매수인이 떠안을 부담이 바뀌고, 종기 이후에는 철회가 제한된다(민사집행법 제88조). 명세서에는 점유자·점유권원·보증금·매각으로 효력을 잃지 않는 권리가 적힌다(민사집행법 제105조).

즉 유찰의 진짜 사유는 가격보다 정보와 리스크에서 나오는 경우가 많다. 명세서의 중대한 하자가 매수희망자의 판단에 영향을 준다는 점도 같은 맥락이다(2010마1291).

7. 경매에서 돈이 생기는 진짜 자리

내가 생각하는 경매가 돈이 되는 구조는 두가지다.
첫번째 각종 대출, 세금 등 규제 때문에 우리 보다 자본이 많은 사람들은 우리가 사려는 것에 들어올 수가 없다. 우리는 우리와 비슷한 자본을 가진 사람들과만 경쟁하면 된다.
둘째로 경매 수익은 단순히 "낙찰받았다"에서 오지 않는다. 법적 리스크와 저평가된 부동산의 가치를, 내가 해석하고 해결할 때 생긴다.

그래서 핵심은 소멸·인수 판단(민사집행법 제91조)과 임차인 분석이다. 대항력, 우선변제권, 소액임차인 최우선변제가 임차인 분석의 뼈대다(주택임대차보호법 제3조·주택임대차보호법 제3조의2·주택임대차보호법 제8조). 배당받을 채권자의 범위도 법으로 정해져 있다(민사집행법 제148조).

임차인 분석은 전입일자 암기가 아니라 "점유와 공시"의 문제다. 실제 거주하는 직접점유자의 주민등록이 왜 중요한지를 보여주는 판례가 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).

8. 경매를 시작할 때 먼저 외워야 할 위험 신호

경매를 시작하면 수익률이 높은 물건보다 사고 나는 물건을 먼저 알아야 한다. 아래는 대표적인 리스크다. 여기서는 이름과 한 줄 소개만 하고 각각의 내용은 차후에 작성하도록 한다.

• 유치권 — 점유로 성립하고 매수인이 인수할 수 있다(민법 제320조). 최고가매수신고인이 정해진 뒤라도 유치권 성립 여지가 명백히 없지 않으면 매각불허가될 수 있다(대법원 2008. 6. 17. 자 2008마459 결정).
• 법정지상권 — 토지·건물 소유자가 갈리면서 생기는 인수 리스크(민법 제366조).
• 주위토지통행권 — 맹지·통행 분쟁(민법 제219조).
• 위반건축물 — 시정명령과 이행강제금(건축법 제79조·건축법 제80조).
• 농지취득자격증명 — 농지는 자격증명이 없으면 낙찰받아도 소유권 이전이 막힌다(농지법 주택임대차보호법 제8조).

1. 물건 개요

※ 환산 단가는 최저가를 면적으로 나눈 비교용 값. 감정 기준 토지 단가(평당 약 2,615만 원)와는 다르다.

 

2. 한 줄 결론

감정가 7.8억의 93%가 토지값(7.29억)인, 사실상 토지를 사는 물건이다. 문제는 그 토지가 지적도상 맹지라는 것, 그리고 대항력 있는 선순위 임차권등기(보증금 1.2억)가 매수인 인수로 걸려 있다는 것이다. 토지 단가가 싸 보여도 통행권원·인수액·당해세를 빼고 나면 실부담이 달라진다. 토지 비중만 보고 접근할 물건은 아니다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• 토지 편중 감정: 토지 729,302,000원 / 건물 52,280,800원 / 제시외 2,805,000원. 건물값은 사실상 무시되는 구조라 토지 단가 판단이 전부다.
• 맹지 통행권원: 명세서·감정평가서 모두 "맹지 + 현황 통행"까지만. 주위토지통행권인지 등기된 통행지역권인지 특정이 없다. 신축 접도와 직결.
• 선순위 임차권등기 인수: 보증금 1.2억이 "소멸하지 않는 권리". 전액 배당이면 인수 0, 미배당분은 인수. 당해세·낙찰가로 갈린다.
• 점유자 불일치: 임차권등기권자(전입 2021.11.18)와 현황조사 점유 세대주(전입 2022.09.16)가 다르고, 후자는 소유자와 동성이다. 실제 대항 임차인이 한 명인지 확인이 필요하다.
• 규제·하자: 역사도심·경관·고도(대공방어) 규제로 신축 자유도가 낮고, 현황조사상 지하층 침수가 보고됐다.

4. 맹지·통행 — 명세서와 감정평가서가 같이 말한다

두 1·2순위 자료가 같은 사실을 적고 있다.

매각물건명세서 비고 — "본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부를 통하여 출입하고 있음(감정평가서 참조)"
감정평가요항표 — "본건은 도로에 접하지 않은 맹지이나, 현황 도로 등 일부를 통하여 출입을 하고 있음"

즉 "현황 통행"까지가 자료가 보증하는 전부다. 그 통행이 어떤 권원에 기대고 있는지는 어디에도 없다. 권원에 따라 통로 폭·지속성, 그리고 신축 시 접도 충족 가능성이 갈린다.

• 주위토지통행권(민법 제219조): 법이 열어주는 통행이지만 "필요 최소한"이 기준이라 현재 폭·위치가 보장되지 않고, 범위는 분쟁 시 법원이 정한다. 분할·일부양도로 맹지가 됐다면 무상 통행권(제220조)이 쟁점.
• 통행지역권(민법 제291조 이하): 약정·등기면 가장 안정적. 등기 없이 시효취득을 주장하려면 요역지 소유자가 통로를 개설해 일정 기간 사용해야 한다(제294조). (통행지역권 시효취득 판례 예: 대법원 2012다17479)
• 사도·관행 통행: 사도법상 지정 사도냐 사실상 통로냐, 또는 무권원 관행이냐에 따라 인접 토지 소유자 변동 시 결과가 다르다.

신축·재건축이라면 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)와 제2조 제1항 제11호(도로의 정의)를 다시 통과해야 한다. 토지이용계획 도면상 인근에 소로2류(폭 8~10m)가 있지만 본건은 직접 접하지 않는다. 감정평가서 본문·인접 토지 등기부로 통행로 권원과 폭 확인 필요.

5. 토지이용·건축 규제 — 정비구역보다 이쪽이 실질

토지이용계획확인원상 이 필지는 정비구역으로 지정돼 있지 않다. 명륜4구역 재개발이 거론된 이력은 있으나, 확인원에는 정비구역 표시가 없다. 명륜4구역 추진·해제 여부 — 종로구 고시·정비사업 정보몽땅 원문 확인 필요. 확인 전 호재로 쓰지 말 것.

정작 신축·정비에 직접 걸리는 건 따로 있다. 이 일대는 서울도심·중점경관관리구역(역사도심), 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역(위탁고도 54~236m)에 동시에 든다. 성균관·문묘 인근 역사도심이라 높이·경관 심의가 빡빡하고, 개별 신축이든 구역 정비든 자유도가 낮다. 맹지 접도 문제까지 겹치면, 단독 개발로 풀기는 쉽지 않은 자리다.

토지거래계약허가구역(단독·다가구 포함, 2025.8.26~2026.8.25)이기도 하다. 다만 법원 경매를 통한 취득은 토지거래허가 대상이 아니므로(국토계획법 제118조), 낙찰 자체에는 영향이 없다. 낙찰 뒤 활용·전매 단계에서 별도로 볼 항목이다.

6. 권리관계 — 임차권등기와 점유, 그리고 조세

매각물건명세서 기준 선순위 임차권등기(을구 15번)는 이렇다.

• 임차권등기권자 김○○ · 보증금 120,000,000원 / 차임 100,000원 · 2층 전부
• 전입 2021.11.18, 확정일자 2022.09.08 · 배당요구 2025.05.12(경매신청채권자, 배당요구일=경매신청일)
• 최선순위설정: 토지 2023.01.31(압류) / 건물 2025.05.13(강제경매개시) · 배당요구종기 2025.07.31
• 명세서는 이를 "매각으로 효력이 소멸하지 않는 권리"로, "전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수"로 적시

전입·확정일자가 최선순위설정보다 앞서 대항력(주택임대차보호법 제3조)·우선변제권(제3조의2)을 갖춘 구조이고, 임차권등기(제3조의3)까지 마쳤다.

점유가 갈린다. 현황조사서상 실제 점유 세대주는 장○○(전입 2022.09.16)로, 임차권등기권자 김○○(전입 2021.11.18)와 전입일·신원이 다르다. 그런데 문건접수내역상 채무자겸소유자도 장○○씨다. 정황상 점유 세대주는 소유자측이고, 대항력 있는 임차인은 김○○ 한 명으로 정리될 여지가 있다. 전입세대 열람·임대차 관계로 점유자 신원과 추가 임차인 유무 확인 필요(현황조사서도 "방문했으나 못 만나 일응 임차인으로 보고"로 단정 안 함).

조세채권이 배당 순위를 흔든다. 법정기일이 빠른 당해세는 국세기본법 제35조·지방세기본법 제71조에 따라 확정일자 임차인보다 먼저 배당될 수 있다. 문건접수내역을 보면 국세 교부청구는 2026.04.15 해제됐지만, 종로구(지방세) 교부청구는 남아 있다. 잔존 지방세 당해세 규모 + 2023.4.1 시행 개정(확정일자 보증금에 당해세 배분액 우선 배분 특례, 국세기본법 제35조 제7항) 적용 여부 확인 필요.

7. 가격·감정 — 토지로 사는 물건

감정은 토지 729,302,000원(㎡당 7,910,000원), 건물 52,280,800원, 제시외 2,805,000원으로 잡혔다. 토지가 93%다. 3회차 최저가 502,008,000원은 토지 감정가의 69% 수준으로, 건물은 거의 0으로 보고 토지만 깎아 들어간 가격대다.

감정 토지 단가는 평당 약 2,615만 원, 개별공시지가(4,377,000원/㎡, 2026.01)의 약 1.8배다. 인근 평가선례·거래사례도 명륜4가에서 ㎡당 800만~900만 원대가 잡힌다. 최저가 기준 환산 토지 단가(평당 1,800만 원)는 인수 보증금을 빼기 전 숫자라, "낙찰가 + 미배당 인수액"으로 다시 계산해야 실단가가 나온다.

소유자가 감정가에 불복해 재감정을 신청했다가 기각, 이의신청까지 간 기록이 있다(문건접수내역). 감정가 자체를 다투는 중이라는 점도 참고. 발행 전 3회차 매각기일(2026.07.15) 변경·연기 여부 법원경매정보 재확인.

8. 물건 현황 — 노후·침수·제시외

1996년 준공, 약 30년 된 2층 다가구(4가구)다. 본건 건물 119.47㎡에 제시외(계단실·다용도실) 20.7㎡가 붙어 연면적 140.17㎡가 된다. 다른 자료에서 보이는 140.17㎡는 별개 면적이 아니라 이 제시외 포함 수치다.

현황조사서에 지하층 침수가 적혀 있다 — "지하층은 바닥에 물이 차 있고". 지하 42.52㎡가 주거(2가구)로 잡혀 있는 만큼, 침수·누수는 명도·수선·실사용 면적에 직접 영향을 준다. 현장에서 지하 침수 원인·상태, 제시외 적법 여부(건축물대장 대조) 확인 필요.

9. 최종 정리

• 검토 포인트: 토지 단가(감정 93%) → 맹지 통행권원·접도 → 임차권등기 인수액 → 잔존 당해세 → 역사도심 규제. 이 순서로 실부담과 활용도가 정해진다.
• 경매 리스크: 대항 임차권등기 인수 구조와 맹지 통행권원이 둘 다 미확정. 토지 비중이 커도 이 둘이 풀려야 단가 계산이 선다.
• 개발·정비: 토지이용계획상 정비구역 미지정. 역사도심·경관·고도 규제로 단독 신축 자유도가 낮아, 자리 자체의 개발 난도가 높다.
• 결론: 통행권원·인수액·당해세·구역 효력이 확정되기 전엔 추적 관찰. 토지값만 보고 들어갈 물건은 아니다.

2024타경  110378 (1)

2026.02.05  경매 64%  81,280,000원

서울특별시 영등포구 경인로114길 62, 제12층 제1213호

대지권 1.86평 건물 4.5평( 14.89 ㎡ )
대지 평 당 4,370 만원

신길역에서 가깝다. 개발 가능성은 높아보이지 않지만 건물이 깨끗하고 여의도에서 가까워 꾸준한 임차 수요가 있을 것으로 보인다. 신길동 일대가 발전하면 급지 상승 효과를 같이 보지 않을까 싶다. 대지 평당 가는 비싸지만, 용도 특성 상 어쩔 수 없는 부분으로 보인다. 적은 돈으로 투자하기에는 괜찮아 보인다.

2024타경 5104 (1)

2026.02.10(화)   경매 41%  576,034,000 원

서울특별시 동작구 대방동 379-7

대지권 37.03평 건물 25.41평( 84.00㎡ )
대지 평 당 1,555 만원

2024타경 5104 (2)

2026.02.10(화)   경매 41% 617,930,000

서울특별시 동작구 대방동 379-31

대지권 32.43평 건물 28.49평( 94.19㎡ )
대지 평 당 1,905 만원

입지와 가격이 정말 좋다. 건물 자체는 오래됐고 감정평가가 물건을 제대로 못보여줬지만 그 만큼 먹을 것이 많단 소리가 될 수도 있다. 신림선이 개통하면서 9호선, 7호선, 2호선을 모두 접근할 수 있는, 특히 여의도로 바로 닿을 수 있는 서울지방병무청 근처의 입지는 상당히 매력적이라 계속 보고있다. 살기 좋아서 그런지 노후도가 계속 떨어지지 않는 것 같다. 그럼 정비사업 말고 이런 건물을 사서 신축하는 것도 방법일 수 있다.

1번 물건은 위반건축물의 해소와 대출, 지역권에 대한 해결이 키포인트 일 것이고 2번 물건은 대항력에 대한 정보 확인이 키포인트가 될 것으로 보인다.

2024타경 57184

 2026.03.16(월)    경매 (51%) 791,300,000

서울특별시 광진구 광장동 332-3

대지권 48.10평 건물 15.84평( 52.36㎡ )
대지 평 당 1,645 만원

이게...말이 되나... 신축불가능한 지적도 상 3m 도로에 접한 맹지라곤 하나 가격대비 입지가 너무 좋다.
여기까지만 쓰겠다. 기분이 좋지가 않아지는 물건이다.