지어드림

1. 물건 개요

2. 한 줄 결론

권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 전부 소멸해 인수 부담이 없는 깔끔한 물건이다. 그런데 들여다보면 소유자의 개인회생과 경매가 어떻게 맞물려 여기까지 왔는지, 대항력 없는 임차인이 왜 하필 소유자의 딸인지, 근린생활시설로 등재된 두 호실이 왜 판매시설로 쓰이고 있는지 — 세 가지가 겹쳐 있다. 셋 다 낙찰을 막을 절대적 하자는 아니지만, 셋 다 확인 없이 넘어가면 나중에 시간과 비용으로 돌아온다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• 개인회생과 경매의 관계: "담보권이라 회생과 무관하게 진행된다"고 넘길 문제가 아니다. 실제로 매각기일이 한 번 변경됐다가 재개된 이력이 있다.
• 임차인이 소유자의 자녀: 대항력은 명세서상 없는 것으로 확인되지만, 그렇다고 가장임차인이라 단정할 근거도 아니다. 배당요구 여부부터 불명확하다.
• 근생 2개 호실 → 판매시설 무단 전환: 감정평가서·현황조사서가 이미 못박아 둔 사실. 낙찰 후 원상복구냐 정식 용도변경이냐를 결정해야 한다.
• 권리관계 자체는 단순: 위 세 가지에 가려서 놓치기 쉬운데, 인수되는 권리는 없다.

4. 쟁점 ① 개인회생 중 임의경매 — 왜 한 번 멈췄다가 다시 움직였나

관련사건란에 서울회생법원 2025개회33405(개인회생)이 걸려 있다. 근저당 같은 담보권은 채무자회생법상 별제권이라 회생절차와 별개로 행사할 수 있다는 게 원칙이다(채무자회생법 제411·412조, 개인회생은 채무자회생법 제586조 이하에서 준용). 다만 개인회생에는 예외 조항이 하나 있다. 채무자회생법 제600조(다른 절차의 중지 등)는 개인회생절차 개시결정이 있으면 담보권실행 경매도 변제계획 인가결정일 또는 개인회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 중지되도록 정하고 있다.

이 사건 문건접수내역에 딱 그 흐름이 보인다. 2025.03.06 채무자겸소유자가 결정정본을 냈고, 03.11 경매중지신청을 냈고, 03.18 매각기일이 "변경"됐다. 개인회생 개시결정으로 경매가 실제로 한 번 멈췄던 것으로 읽힌다. 그리고 2026.06.02·07.07로 매각이 재개돼 지금 이 자리까지 왔다.

지금 매각절차가 정상 진행 중이라는 것 자체는 법적 장애가 해소됐다는 신호다. 다만 잔금납부 전까지 회생절차 관련 이의가 다시 나올 여지를 완전히 배제하긴 어렵다는 점은 열어두는 게 안전하다.

5. 쟁점 ② 대항력 없는 가족 임차인 — 가장임차인 문제를 어떻게 볼까

매각물건명세서 비고에 법원이 직접 "소유자의 가족관계증명서상 자녀임"이라고 적어놨다. 전입(사업자등록 표기 기준 2022.11.10), 확정일자 미상, 배당요구 여부도 공란이라 불명확하고, 보증금·차임 모두 미상이다. 대항력은 "X"로 명세서에 명시돼 있다.

상가건물임대차보호법 제3조는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정한다. 현황조사서의 "전입일자" 표기는 주택임대차 양식을 그대로 가져다 쓴 것으로 보이고, 상가는 정확히는 사업자등록일 기준이다. 어느 쪽이든 말소기준(2020.08.25)보다 늦어 대항력이 없다는 결론은 바뀌지 않는다.

가족이 임차인으로 들어와 있고, 보증금·차임이 미상이고, 두 호실이 벽 없이 하나의 매장으로 쓰이고 있다는 정황은 가장임차인 이슈가 흔히 따라붙는 조합이긴 하다. 그렇다고 이 정보만으로 가장임차인이라 단정할 근거는 아니다 — 가족이 실제로 임료를 내고 영업하는 경우도 실무상 있고, 배당요구 여부 자체가 불명확한 것도 변수다(배당요구가 없다면 배당배제를 다툴 실익부터 달라진다). 배당이의·가장임차인 판단기준을 다룬 판례로 대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결이 있다.

대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 원칙적으로 없고, 대항력 없는 점유자는 민사집행법 제136조(인도명령) 대상이 될 수 있다. 다만 실제 구조가 소유자 본인과 그 자녀가 함께 점유·영업하는 형태라, 통상의 제3자 임차인 명도보다 협상 여지와 저항을 양쪽 다 열어둬야 한다. 임대차기간이 2030.11.10까지로 길게 신고돼 있지만, 대항력이 없는 이상 잔여기간은 낙찰자에게 의미가 없다.

6. 쟁점 ③ 근생 2개 호실 → 판매시설 무단 전환

집합건축물대장에는 기호1이 소아과(제1종근린생활시설), 기호2가 이비인후과(제2종근린생활시설)로 등재돼 있다. 그런데 현황은 두 호실 벽을 철거해 하나로 합치고 판매시설(가발 판매점)로 쓰고 있다. 감정평가서와 현황조사서 양쪽 다 이 불일치를 명시적으로 짚었으니 사실관계는 확실하다.

건축법 제19조(용도변경)는 근린생활시설에서 판매시설로 바꿀 때 허가·신고 절차를 요구한다. 무단으로 바꾸면 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치)에 따라 허가권자가 원상복구·용도변경·사용금지 같은 시정명령을 할 수 있고, 이행하지 않으면 건축법 제80조(이행강제금)에 따라 이행강제금이 부과된다. 근생과 판매시설은 주차대수 산정, 소방·정화조 용량 기준이 달라, 서류상 문제로 끝나지 않고 실제 시설 기준 미달로 이어질 수도 있다.

7. 권리관계 — 구조는 단순하다

말소기준 이후 근저당·가압류·임의경매개시는 전부 매각으로 소멸한다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 모두 없다고 명기돼 있다. 권리분석만 놓고 보면 쉬운 축이다. 문제는 이 단순함이 앞의 세 가지(회생·가족임차인·용도위반) 실질 리스크를 가리기 쉽다는 데 있다.

8. 가격·감정 분석

감정가 481,000,000원에서 두 번 유찰해 최저가 307,840,000원(64%)까지 내려왔다. 대지권 12.82평·건물 23.07평 기준으로 최저가를 단순 환산하면 토지는 평당 약 2,401만 원, 건물은 평당 약 1,334만 원 수준이다. 감정이 토지·건물을 분리평가한 값이 아니라 총액을 면적으로 나눈 참고 지표라는 점은 감안해야 한다.

입지는 지하철 4호선 상계역 북측 인근, 아파트단지 저층 상가다. 감정평가서 자체가 주위환경·대중교통을 "보통"으로 잡아, 특별히 우수한 입지로 평가하진 않았다. 판매시설(가발 판매점)로 실사용 중이라는 사실은 실수요가 있다는 뜻이기도 하지만, 동시에 무단 용도변경 상태라는 리스크의 다른 얼굴이다. 인근 낙찰사례는 경매지 표(3·6·12개월)가 전부 0건이라, 입찰 전 법원경매정보에서 인근 상가 낙찰사례를 별도로 조회하는 게 좋다.

9. 최종 정리

권리관계만 보면 말소기준 이후 전부 소멸하는 쉬운 물건이다. 그런데 실제로 검토해야 할 건 권리관계가 아니라 그 뒤의 세 가지다. 개인회생과 맞물려 한 번 멈췄다 다시 움직인 경위, 소유자 딸이라는 대항력 없는 임차인, 근생 2개 호실을 하나로 터서 판매시설로 쓰는 무단 용도변경. 어느 하나 낙찰을 막을 절대적 하자는 아니지만, 셋 다 확인 없이 넘어가면 시간과 비용으로 돌아온다.

1. 물건 개요

매각물건명세서와 감정평가서 기준. 제시외 건물 23㎡의 평가액 805만원이 전체 감정가에 포함되어 있다.

2. 한 줄 결론

권리관계보다 먼저 볼 것은 최상층 테라스 약 23㎡다. 이 부분은 제시외 건물로 평가·매각에 포함되지만 건축법상 위반 상태는 그대로 남는다. 입찰 전 구로구청의 처분 이력, 건축사의 사후 허가·신고 가능성, 철거와 옥상 복구비를 숫자로 고정하지 못하면 약 23㎡는 면적 이익이 아니라 가격에서 차감할 위험 항목이다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• 매각 포함과 적법성은 별개: 제시외 건물 평가액 805만원은 현존 구조물의 가치이지 철거비나 합법화 비용이 아니다.
• 사후 허가·신고 가능성 미확인: 건폐율·용적률뿐 아니라 주차, 피난, 구조, 공용부분 권원까지 통과해야 한다.
• 원상복구는 판넬 철거로 끝나지 않음: 최상층 방수·단열·배수·난간 복구와 누수 위험까지 견적에 넣어야 한다.
• 행정처분 금액 미상: 기존 체납액과 낙찰 후 새 소유자에게 내려질 수 있는 시정명령·이행강제금은 분리해서 확인해야 한다.

4. 매각에 포함됐다고 적법해지는 것은 아니다

매각물건명세서는 테라스의 경량철골구조 판넬지붕 주거용 부분 약 23㎡를 평가 및 매각에 포함한다고 적었다. 낙찰자는 이 부분까지 경제적 가치와 현황을 전제로 매수하게 된다.

그렇다고 위반 상태가 사라지는 것은 아니다. 집합건축물대장에는 2015년 12월 30일자 구로구 주택과 문서에 따라 501호 위반건축물 표시가 남아 있다. 감정평가서도 건축물현황도상 테라스를 주거용으로 확장한 것으로 보았다.

5. 낙찰자가 마주칠 수 있는 행정상 부담

건축법 제79조는 허가권자가 위반건축물의 소유자·관리자·점유자 등에게 해체, 개축, 수선, 용도변경, 사용금지 등 필요한 시정조치를 명할 수 있도록 한다. 소유권이 바뀌었다는 이유만으로 건축물의 위반 상태가 소멸하지는 않는다.

시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따른 이행강제금이 문제 된다. 무단 증축은 시가표준액, 위반면적, 위반 내용에 따른 비율로 계산되고, 시정될 때까지 반복 부과될 수 있다. 과거 소유자에게 이미 부과된 금액의 귀속과 낙찰 후 새 소유자에 대한 명령·부과 가능성은 구청의 실제 처분 내역을 나눠 확인해야 한다.

6. 처리 방법은 세 갈래다

① 사후 허가·신고 가능성 검토(실무상 추인)

현재 법령과 현장 조건에 맞는다면 사후에 허가·신고 및 사용승인 절차를 밟는 방안을 검토할 수 있다. 다만 ‘오래 존재했다’거나 이행강제금을 냈다는 사정만으로 추인이 되는 것은 아니다. 현재의 건폐율·용적률, 높이, 주차, 피난·방화, 구조 안전, 채광 기준을 통과해야 한다. 집합건물의 옥상·외벽 같은 공용부분을 사용했다면 관리단 동의와 대지사용권 문제도 함께 봐야 한다.

② 철거 후 원상복구

추인이 불가능하면 테라스 증축부를 철거하고 원래 상태로 복구하는 방법이 가장 확실하다. 이 사건은 최상층이라 철거비만 볼 일이 아니다. 철거 후 지붕·슬래브의 방수, 단열, 배수, 난간 복구까지 견적에 넣어야 한다. 시정 완료 뒤 현장 확인을 거쳐 건축물대장의 위반 표시가 정리되는지도 확인해야 한다.

③ 현 상태로 사용

당장 철거하지 않고 사용하는 선택도 현실에서는 보이지만, 해결책으로 보기는 어렵다. 시정명령과 이행강제금 위험이 계속되고 매도, 담보대출, 임대차 때 제약이 생길 수 있으며 화재보험의 인수·보상 범위도 별도 확인이 필요할 수 있다. 특히 공부상 전유 59.25㎡에 제시외 약 23㎡를 단순 합산한 약 82.25㎡를 정상 면적처럼 보는 계산은 가격 판단을 왜곡할 수 있다.

7. 입찰가에는 어떻게 반영할까

감정가는 본체 3억 2,800만원과 제시외 건물 805만원을 합산했다. 하지만 제시외 건물의 감정가 805만원을 단순히 빼는 방식으로는 부족하다.

• 추인 가능: 설계·측량·구조검토·세금과 행정절차 비용, 처리기간을 반영한다.
• 추인 불가: 철거, 폐기물 반출, 방수·단열·배수·난간 복구비와 사용면적 감소를 반영한다.
• 확인 불가: 23㎡를 정상 면적으로 평가하지 않고 철거 시나리오를 기준선으로 잡는 편이 보수적이다.

이 사건은 내부조사가 되지 않았고 감정평가사의 면적도 목측과 대장상 위반면적을 바탕으로 했다. 현장 실측 결과에 따라 구조와 철거 범위가 달라질 수 있다.

8. 권리관계·점유

등기권리 구조는 단순하다. 현황조사서에는 임차인 0명, 소유자 점유로 기재됐지만 폐문으로 내부와 실제 점유관계를 확인하지 못했다. 이 사건은 임차보증금 인수보다 위반건축물 처리와 내부 현황 확인이 중심이다.

법원 현황조사서 가운데 임대차·점유 판단에 필요한 내용만 같은 형식으로 재구성.

9. 입찰 전 확인 순서

1. 구로구청 담당부서에서 위반 원인, 시정명령과 이행강제금 이력을 확인한다.
2. 건축물대장, 건축물현황도, 허가도면을 발급받아 23㎡의 위치와 경계를 맞춘다.
3. 건축사에게 현재 기준의 추인 가능성을 서면으로 검토받는다.
4. 추인이 어렵다는 전제로 철거·방수·단열·배수 복구 견적을 받는다.
5. 관리단 규약과 공용부분 사용 여부, 원상복구에 필요한 동의 절차를 확인한다.
6. 대출기관에 위반건축물 표기 상태에서의 담보인정 범위를 확인한다.

10. 최종 정리

이 물건의 쟁점은 위반건축물이 매각에서 빠지는지가 아니다. 23㎡ 테라스 증축부는 평가와 매각에 포함된다. 다만 위반 상태는 소유권 이전만으로 해소되지 않으며, 낙찰 후 새 소유자에게 별도 시정명령과 이행강제금이 문제 될 수 있다.

추인 가능성이 확인되면 절차비용을, 추인이 어렵다면 철거와 옥상 복구비를 입찰가에 넣어야 한다. 구청과 건축사의 사전 확인 없이 82.25㎡ 전체를 정상적인 주거면적으로 계산하는 접근은 피하는 편이 맞다.

1. 물건 개요

※ 환산 단가는 3회차 최저가를 전유면적으로 나눈 비교용 값. 감정 비준단가(㎡당 약 601만 원)와는 다르다.

감정평가서 전경 — 2013년 준공 5층 다세대, 1층 필로티 주차.

2. 한 줄 결론

보증금 2억3,400만 원짜리 선순위 대항력 임차인이 버티고 있어, 겉보기엔 인수 위험이 큰 물건이다. 그런데 임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 "매수인에 대한 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다"는 특별매각조건을 달았다. 그래서 실제 매수인 인수액은 0원이다. 선순위 임차인 외형만 보고 거르면 놓치는, 깡통전세 사고가 만든 깨끗한 물건이다. 여기에 가로주택정비사업 시행구역이라는 덤이 붙는다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• HUG 대항력 포기 특별조건(핵심): 임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력과 잔액 반환청구권을 포기. 선순위 임차인이지만 매수인 인수액은 0원으로 정리된다.
• 선순위 임차인 외형: 대항요건(전입 2020.09.03)이 말소기준권리(2020.10.22 근저당)보다 앞선다. 특별조건이 없었다면 미배당 보증금이 인수 대상이 되는 구조다.
• 깡통전세 구조: 보증금 2억3,400만 원이 3회차 최저가 1억8,752만 원보다 크다. HUG가 전세보증 이행 후 구상 목적으로 넣은 경매다.
• 가로주택정비사업: 시흥1동 859일대 사업시행구역(2025.05.19 지정)에 든다.
• 가격: 최저가가 감정가의 64%, 전유 ㎡당 약 386만 원으로 인근 시세(㎡당 550만~650만 원) 대비 낮다. 인수가 0원이라 낙찰가가 곧 실부담이다.

4. 핵심 — 선순위 임차인인데 왜 인수가 0인가

경매에서 보증금을 매수인이 떠안느냐 마느냐는 임차인의 대항력과 말소기준권리의 선후로 갈린다. 이 물건은 대항요건(전입 2020.09.03, 그 익일 0시 대항력 발생)이 말소기준권리인 근저당(2020.10.22)보다 앞선다. 원칙대로면 배당으로 채우지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수다(민사집행법 제91조).

그런데 매각물건명세서에 특별매각조건이 붙어 있다.

임차권을 승계한 주체가 HUG라는 점이 결정적이다. HUG는 임차인에게 전세보증금을 대신 갚고(전세보증금반환보증 이행) 임차권자 지위를 승계한 뒤, 매수인에게는 대항력과 미배당 잔액 청구권을 포기했다. 그래서 선순위 대항력 임차인의 외형은 그대로지만, 매수인이 실제로 떠안는 인수액은 0원이 된다. 근거는 문건접수내역(2026.01.07 주택도시보증공사 대항력 포기 확약서 제출)에 그대로 남아 있다.

문건접수내역 — 2026.01.07 "채권자 주택도시보증공사 대항력 포기 확약서 제출"이 특별매각조건의 근거다.

5. 권리관계 — 임차권등기와 말소기준

매각물건명세서·등기부상 권리관계는 이렇다.

• 임차인 박○○ · 보증금 234,000,000원 · 전부 점유 · 전입 2020.09.03 / 확정일자 2020.07.27 / 임대차 2020.09.02~ · 대항력 O
• 주택도시보증공사 · 이 사건 신청채권자로 박○○의 주택임차권자 지위를 승계해 권리신고·배당요구(2025.09.16)
• 임차권등기 설정 2024.10.17(보증금 234,000,000원) · 특별조건에 따라 매각 후 말소
• 최선순위설정(말소기준): 2020.10.22 근저당(채권최고액 165,000,000원) · 배당요구종기 2025.12.18

대항력(주택임대차보호법 제3조)·우선변제권(제3조의2)을 갖추고 임차권등기(제3조의3)까지 마친 전형적인 선순위 임차인 구조다. 다만 앞서 본 특별조건으로 인수 문제는 해소된다.

등기부상 권리는 말소기준권리(2020.10.22 근저당) 이하 전부 소멸한다.

관련사건으로 서울중앙지방법원 2025차전89912(지급명령)가 걸려 있다.

6. 정비사업 — 가로주택정비사업 시행구역

본건은 시흥1동 859일대 가로주택정비사업 사업시행구역에 든다(소규모주택정비 관리지역 내, 시행구역 지정 2025.05.19). 노후 다세대·단독이 혼재한 가로구역을 비교적 빠르게 정비하는 사업 유형이라, 일반 재개발보다 사업 기간이 짧은 편이다. 대지권 8.42평을 깔고 들어가는 구분건물이라 정비사업이 진행되면 조합원 물건으로 전환될 여지가 있다. 다만 현재 공개 자료로는 사업시행구역 지정까지가 확인되는 단계로, 조합설립·사업시행계획인가 등 추진 속도는 별도로 살펴볼 부분이다.

시흥1동 859일대 정비구역 일대와 본건 위치(감정평가서 위치도). 본건 859-15는 859일대 구역 안에 든다.

7. 가격·감정 — 인수 0원이라 낙찰가가 곧 실부담

감정가는 2억9,300만 원이다. 구분건물이라 토지·건물을 일괄로 보는 거래사례비교법으로 잡았고, 비준단가는 전유 ㎡당 약 601만 원이다. 배분상 토지 2억510만 원·건물 8,790만 원으로 토지 비중이 70%다. 인근 다세대 시세는 감정서 조사 기준 전유 ㎡당 550만~650만 원, 법원경매 감정사례는 ㎡당 651만~708만 원대로 잡힌다.

3회차 최저가 1억8,752만 원은 감정가의 64%, 전유 ㎡당으로 환산하면 약 386만 원이다. 인근 시세·감정사례 단가의 60~70% 수준이다. 인근 다세대 낙찰가율은 최근 1년 평균 약 79%, 평균 유찰 2회대로 잡힌다(인근 낙찰사례). 이 물건은 인수액이 0원이라 낙찰가가 곧 실부담이라는 점이 가격 판단을 단순하게 만든다.

8. 물건 현황 — 입지·접도·노후도

한울중학교 남서측 인근, 다세대·단독·근린생활시설이 혼재한 주거지다. 본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접한다(맹지 아님, 정상 접도). 완경사 세장형 건부지로 주거용으로 쓰이고 있다. 2013년 준공으로 다세대치고는 비교적 신축이고, 외벽 외장석·PVC 창호에 1층 필로티 주차장을 갖췄다.

감정 시점에는 폐문으로 내부를 확인하지 못해 임대관계가 미상으로 기재됐다. 인수가 0원이라도 점유자 명도는 별개의 절차이므로, 실제 점유·공실 여부는 짚어둘 부분이다.

광역 위치(독산역·금천구청역 권역), 인근 주위환경(노폭 약 5m 도로·근생), 2층 호별 배치도·내부구조도. (감정평가서 발췌)

9. 최종 정리

• 검토 포인트: 특별조건(인수 0) 확정 → 깡통전세 구조 이해 → 가격(시세·낙찰가율 대비) → 가로주택정비 추진단계 → 점유·명도. 이 순서로 실부담과 기대가 정해진다.
• 경매 리스크: 선순위 대항력 임차인의 일반적 인수 리스크는 HUG 대항력 포기 특별조건으로 해소된다. 남는 변수는 정비사업 속도다.
• 개발·정비: 시흥1동 859일대 가로주택정비사업 시행구역. 대지권을 깔고 기다리는 그림이 가능하나, 추진 단계는 조합이나 인근 부동산을 통해  짚어봐야 한다.

1. 물건 개요

※ 환산 단가는 최저가를 면적으로 나눈 비교용 값. 감정 기준 토지 단가(평당 약 2,615만 원)와는 다르다.

 

2. 한 줄 결론

감정가 7.8억의 93%가 토지값(7.29억)인, 사실상 토지를 사는 물건이다. 문제는 그 토지가 지적도상 맹지라는 것, 그리고 대항력 있는 선순위 임차권등기(보증금 1.2억)가 매수인 인수로 걸려 있다는 것이다. 토지 단가가 싸 보여도 통행권원·인수액·당해세를 빼고 나면 실부담이 달라진다. 토지 비중만 보고 접근할 물건은 아니다.

3. 이슈사항 / 검토사항

• 토지 편중 감정: 토지 729,302,000원 / 건물 52,280,800원 / 제시외 2,805,000원. 건물값은 사실상 무시되는 구조라 토지 단가 판단이 전부다.
• 맹지 통행권원: 명세서·감정평가서 모두 "맹지 + 현황 통행"까지만. 주위토지통행권인지 등기된 통행지역권인지 특정이 없다. 신축 접도와 직결.
• 선순위 임차권등기 인수: 보증금 1.2억이 "소멸하지 않는 권리". 전액 배당이면 인수 0, 미배당분은 인수. 당해세·낙찰가로 갈린다.
• 점유자 불일치: 임차권등기권자(전입 2021.11.18)와 현황조사 점유 세대주(전입 2022.09.16)가 다르고, 후자는 소유자와 동성이다. 실제 대항 임차인이 한 명인지 확인이 필요하다.
• 규제·하자: 역사도심·경관·고도(대공방어) 규제로 신축 자유도가 낮고, 현황조사상 지하층 침수가 보고됐다.

4. 맹지·통행 — 명세서와 감정평가서가 같이 말한다

두 1·2순위 자료가 같은 사실을 적고 있다.

매각물건명세서 비고 — "본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부를 통하여 출입하고 있음(감정평가서 참조)"
감정평가요항표 — "본건은 도로에 접하지 않은 맹지이나, 현황 도로 등 일부를 통하여 출입을 하고 있음"

즉 "현황 통행"까지가 자료가 보증하는 전부다. 그 통행이 어떤 권원에 기대고 있는지는 어디에도 없다. 권원에 따라 통로 폭·지속성, 그리고 신축 시 접도 충족 가능성이 갈린다.

• 주위토지통행권(민법 제219조): 법이 열어주는 통행이지만 "필요 최소한"이 기준이라 현재 폭·위치가 보장되지 않고, 범위는 분쟁 시 법원이 정한다. 분할·일부양도로 맹지가 됐다면 무상 통행권(제220조)이 쟁점.
• 통행지역권(민법 제291조 이하): 약정·등기면 가장 안정적. 등기 없이 시효취득을 주장하려면 요역지 소유자가 통로를 개설해 일정 기간 사용해야 한다(제294조). (통행지역권 시효취득 판례 예: 대법원 2012다17479)
• 사도·관행 통행: 사도법상 지정 사도냐 사실상 통로냐, 또는 무권원 관행이냐에 따라 인접 토지 소유자 변동 시 결과가 다르다.

신축·재건축이라면 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)와 제2조 제1항 제11호(도로의 정의)를 다시 통과해야 한다. 토지이용계획 도면상 인근에 소로2류(폭 8~10m)가 있지만 본건은 직접 접하지 않는다. 감정평가서 본문·인접 토지 등기부로 통행로 권원과 폭 확인 필요.

5. 토지이용·건축 규제 — 정비구역보다 이쪽이 실질

토지이용계획확인원상 이 필지는 정비구역으로 지정돼 있지 않다. 명륜4구역 재개발이 거론된 이력은 있으나, 확인원에는 정비구역 표시가 없다. 명륜4구역 추진·해제 여부 — 종로구 고시·정비사업 정보몽땅 원문 확인 필요. 확인 전 호재로 쓰지 말 것.

정작 신축·정비에 직접 걸리는 건 따로 있다. 이 일대는 서울도심·중점경관관리구역(역사도심), 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역(위탁고도 54~236m)에 동시에 든다. 성균관·문묘 인근 역사도심이라 높이·경관 심의가 빡빡하고, 개별 신축이든 구역 정비든 자유도가 낮다. 맹지 접도 문제까지 겹치면, 단독 개발로 풀기는 쉽지 않은 자리다.

토지거래계약허가구역(단독·다가구 포함, 2025.8.26~2026.8.25)이기도 하다. 다만 법원 경매를 통한 취득은 토지거래허가 대상이 아니므로(국토계획법 제118조), 낙찰 자체에는 영향이 없다. 낙찰 뒤 활용·전매 단계에서 별도로 볼 항목이다.

6. 권리관계 — 임차권등기와 점유, 그리고 조세

매각물건명세서 기준 선순위 임차권등기(을구 15번)는 이렇다.

• 임차권등기권자 김○○ · 보증금 120,000,000원 / 차임 100,000원 · 2층 전부
• 전입 2021.11.18, 확정일자 2022.09.08 · 배당요구 2025.05.12(경매신청채권자, 배당요구일=경매신청일)
• 최선순위설정: 토지 2023.01.31(압류) / 건물 2025.05.13(강제경매개시) · 배당요구종기 2025.07.31
• 명세서는 이를 "매각으로 효력이 소멸하지 않는 권리"로, "전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수"로 적시

전입·확정일자가 최선순위설정보다 앞서 대항력(주택임대차보호법 제3조)·우선변제권(제3조의2)을 갖춘 구조이고, 임차권등기(제3조의3)까지 마쳤다.

점유가 갈린다. 현황조사서상 실제 점유 세대주는 장○○(전입 2022.09.16)로, 임차권등기권자 김○○(전입 2021.11.18)와 전입일·신원이 다르다. 그런데 문건접수내역상 채무자겸소유자도 장○○씨다. 정황상 점유 세대주는 소유자측이고, 대항력 있는 임차인은 김○○ 한 명으로 정리될 여지가 있다. 전입세대 열람·임대차 관계로 점유자 신원과 추가 임차인 유무 확인 필요(현황조사서도 "방문했으나 못 만나 일응 임차인으로 보고"로 단정 안 함).

조세채권이 배당 순위를 흔든다. 법정기일이 빠른 당해세는 국세기본법 제35조·지방세기본법 제71조에 따라 확정일자 임차인보다 먼저 배당될 수 있다. 문건접수내역을 보면 국세 교부청구는 2026.04.15 해제됐지만, 종로구(지방세) 교부청구는 남아 있다. 잔존 지방세 당해세 규모 + 2023.4.1 시행 개정(확정일자 보증금에 당해세 배분액 우선 배분 특례, 국세기본법 제35조 제7항) 적용 여부 확인 필요.

7. 가격·감정 — 토지로 사는 물건

감정은 토지 729,302,000원(㎡당 7,910,000원), 건물 52,280,800원, 제시외 2,805,000원으로 잡혔다. 토지가 93%다. 3회차 최저가 502,008,000원은 토지 감정가의 69% 수준으로, 건물은 거의 0으로 보고 토지만 깎아 들어간 가격대다.

감정 토지 단가는 평당 약 2,615만 원, 개별공시지가(4,377,000원/㎡, 2026.01)의 약 1.8배다. 인근 평가선례·거래사례도 명륜4가에서 ㎡당 800만~900만 원대가 잡힌다. 최저가 기준 환산 토지 단가(평당 1,800만 원)는 인수 보증금을 빼기 전 숫자라, "낙찰가 + 미배당 인수액"으로 다시 계산해야 실단가가 나온다.

소유자가 감정가에 불복해 재감정을 신청했다가 기각, 이의신청까지 간 기록이 있다(문건접수내역). 감정가 자체를 다투는 중이라는 점도 참고. 발행 전 3회차 매각기일(2026.07.15) 변경·연기 여부 법원경매정보 재확인.

8. 물건 현황 — 노후·침수·제시외

1996년 준공, 약 30년 된 2층 다가구(4가구)다. 본건 건물 119.47㎡에 제시외(계단실·다용도실) 20.7㎡가 붙어 연면적 140.17㎡가 된다. 다른 자료에서 보이는 140.17㎡는 별개 면적이 아니라 이 제시외 포함 수치다.

현황조사서에 지하층 침수가 적혀 있다 — "지하층은 바닥에 물이 차 있고". 지하 42.52㎡가 주거(2가구)로 잡혀 있는 만큼, 침수·누수는 명도·수선·실사용 면적에 직접 영향을 준다. 현장에서 지하 침수 원인·상태, 제시외 적법 여부(건축물대장 대조) 확인 필요.

9. 최종 정리

• 검토 포인트: 토지 단가(감정 93%) → 맹지 통행권원·접도 → 임차권등기 인수액 → 잔존 당해세 → 역사도심 규제. 이 순서로 실부담과 활용도가 정해진다.
• 경매 리스크: 대항 임차권등기 인수 구조와 맹지 통행권원이 둘 다 미확정. 토지 비중이 커도 이 둘이 풀려야 단가 계산이 선다.
• 개발·정비: 토지이용계획상 정비구역 미지정. 역사도심·경관·고도 규제로 단독 신축 자유도가 낮아, 자리 자체의 개발 난도가 높다.
• 결론: 통행권원·인수액·당해세·구역 효력이 확정되기 전엔 추적 관찰. 토지값만 보고 들어갈 물건은 아니다.

2024타경  110378 (1)

2026.02.05  경매 64%  81,280,000원

서울특별시 영등포구 경인로114길 62, 제12층 제1213호

대지권 1.86평 건물 4.5평( 14.89 ㎡ )
대지 평 당 4,370 만원

신길역에서 가깝다. 개발 가능성은 높아보이지 않지만 건물이 깨끗하고 여의도에서 가까워 꾸준한 임차 수요가 있을 것으로 보인다. 신길동 일대가 발전하면 급지 상승 효과를 같이 보지 않을까 싶다. 대지 평당 가는 비싸지만, 용도 특성 상 어쩔 수 없는 부분으로 보인다. 적은 돈으로 투자하기에는 괜찮아 보인다.

2024타경 5104 (1)

2026.02.10(화)   경매 41%  576,034,000 원

서울특별시 동작구 대방동 379-7

대지권 37.03평 건물 25.41평( 84.00㎡ )
대지 평 당 1,555 만원

2024타경 5104 (2)

2026.02.10(화)   경매 41% 617,930,000

서울특별시 동작구 대방동 379-31

대지권 32.43평 건물 28.49평( 94.19㎡ )
대지 평 당 1,905 만원

입지와 가격이 정말 좋다. 건물 자체는 오래됐고 감정평가가 물건을 제대로 못보여줬지만 그 만큼 먹을 것이 많단 소리가 될 수도 있다. 신림선이 개통하면서 9호선, 7호선, 2호선을 모두 접근할 수 있는, 특히 여의도로 바로 닿을 수 있는 서울지방병무청 근처의 입지는 상당히 매력적이라 계속 보고있다. 살기 좋아서 그런지 노후도가 계속 떨어지지 않는 것 같다. 그럼 정비사업 말고 이런 건물을 사서 신축하는 것도 방법일 수 있다.

1번 물건은 위반건축물의 해소와 대출, 지역권에 대한 해결이 키포인트 일 것이고 2번 물건은 대항력에 대한 정보 확인이 키포인트가 될 것으로 보인다.

2024타경 57184

 2026.03.16(월)    경매 (51%) 791,300,000

서울특별시 광진구 광장동 332-3

대지권 48.10평 건물 15.84평( 52.36㎡ )
대지 평 당 1,645 만원

이게...말이 되나... 신축불가능한 지적도 상 3m 도로에 접한 맹지라곤 하나 가격대비 입지가 너무 좋다.
여기까지만 쓰겠다. 기분이 좋지가 않아지는 물건이다.
 

2025타경12089

26년 1월 13일 경매 64%  138,182,000원

서울특별시 강북구 수유동 8-109 5층 501호

대지권 7.74평 건물 17.13평( 56.62㎡ )
대지 평 당 1,785.3 만원

 기적의 역세권인 듯 역세권 아닌 입지.
 업계에서는 모아타운의 실효성과 사업성에 대해 의심을 하고있는 듯 하지만, 워낙 대단지의 모아타운이다보니 구역이 설정됐다는 것 자체가 앞으로 다른 방식의 정비사업으로도 기대해볼만하지 않나 싶다. 
 다만, 경매지에서도 불법건축물에 대한 구청 확인이 필요하다고 표기되어있고 사진 상으론 불법으로 생각된다. 대출이 필요할 시 다양한 방법을 강구해봐야한다.

2025타경204

26년 1월 13일 경매 80% 266,400,000원

서울특별시 강북구 덕릉로28길 9-11, 2층202호 (미아동,드림빌)

대지권 13.06평 건물 25.04평( 82.74㎡ )
대지 평 당 2,039.8 만원

 선순위 세입자 2.1억이 있다. 역과의 거리도 좋고 호재도 충분해보인다. 다만 주변에 초중고가 없다는 것이 큰 단점. 주변에 성신여대가 있어 현금으로 입찰할 수 있다면, 임대 사업으로도 괜찮아 보인다. 대지권이 제법 있어서 신통기만 확정돼도 제법 성공적인 투자로 보인다. 더 유찰돼도 지금 이상의 메리트가 없다보니 명도도 수월하고 머리아프지 않는 선택이 될 수 있어보인다. 

2024타경 119187

11월 18일 경매 51%   259,584,000원

서울특별시 도봉구 해등로16길 104-15, 제5층 제501호 (창동,현진아파트)

대지권 9.73평 건물 19.74평( 65.24㎡ )

창동역세권. 2040서울플랜에 따라 창동아레나 등여러 개발 사업이 진행중이다. 2004년의오래되지 않은 건물이지만 차후에, 역세권 활성화 사업으로 대림아파트와 준주거까지 상향해서 주상복합이 될 수 있지도 않을까?

2025타경 7592

11월 20일 경매 64%  455,040,000원

서울특별시 금천구 금하로 816, 제507동 제7층 제704호 (시흥동, 벽산아파트)

대지권 14.46평 건물 34.74평( 114.84㎡ )

04년도 준공이고 입지도 훌륭한 편은 아니라 좋은 물건이라 할 수 있을진 모르겠다. 다만 부동산대책 때문에 수도권 아파트 진입이 더 어려워 질 것으로 보인다. 정권 성향 상 사람들은 뭐라도 하나 들고있으려 하지 않을까? 토허제 하에서도 경매 물건은 실거주 의무가 없어서 앞으로 더 몰릴지 모른다. 생애최초 기회를 갖고 있는 사람이 싼 가격에 살 수 있다면 이번 흐름 버티고 다음 기회를 노리기에 괜찮은 물건이지 않을까? 

2024 타경 139300 

11월 5일 경매 64%  419,427,000원

서울특별시 구로구 가리봉동 87-43

대지권 29.95평 건물22.61평( 74.76㎡ ),  대지 평 당 1,400만원

2040서울플랜 지역중심인 대림 가산의 물건이다. 더블역세권 단독주택으로 현재 신통기획 진행 중이다. 현재 2종이지만, 서울시 계획에 따르면 준주거까지도 상향시켜 줄 계획으로 보인다. 상봉집이 아니었다면 무조건 들어갔을 물건.

남부지법 2022타경112202(1)

서울특별시 구로구 구로동 532-212

낙찰가율 53%

낙찰가 371,500,000원

입찰금액 358,001,000원

낙찰가 기준 대지 평 당: 883만원, 입찰 850만원

장점: 큰 토지지분, 3종일반, 초등학교 가깝다. 정비구역지정하기에 좋고 낙후도도 좋다. 초중고가 모두 붙어있다.

단점: 역에서 멀다. 수치지도 상 전면도로폭이 3미터정도이므로 단독신축이 어렵다. 동네 분위기와 이미지가 좋지않다. 미상인 임차금액에 대한 리스크가 있다.

(무주택 농중) 80% 5년변동 3.85 30년 중도3 5.6

떨어졌어도 아쉽지는 않은 물건이었다.

2~3천 들여 전부 인테리어 후 이상 실거주 하면서 정비구역 지정되면 되 팔 생각이었다.

 아마 낙찰자분은 현재 거주중인 분들한테 계속 임대 주면서 인테리어 비용만큼을 더 쓰신게 아닐까 생각이 든다.

3등으로 떨어졌지만 1,2,3등 모두 비슷한 가격을 제시해서 잘 싸운 느낌이었다.

임차인에 대한 리스크는 어느정도 해소했기 때문에 들어갈 수 있었으나 다른 분들은 어떻게 그 부분을 정리했는지 궁금했다.

구로상가, 보광, 구로단독 등 요즘 구로동 물건 중 볼만한게 많이 나오는 것 같다. 언제나 걸리는 것은 대림동과 가깝까워 동네 분위기가 그리 좋지 못하다는 것이다. 그래도 서울 단독주택에 산다는 로망이 좀 묻은 물건이었으나 이렇게 된 이상 다시 차가운 투자를 하러 돌아가야할 것 같다.

즐거웠다 구로 단독

2024타경 51836

5월 7일 경매 51% 412,677,120원

서울특별시 은평구 불광동 140-7

대지권 36.91평(122.00㎡) 건물 70.25평(232.24㎡)

특이사항: 사용승인 1991년도, 2종일반, 임차x

토지 평 당: 1,034만원

장점: 땅이 크고 권리관계가 깨끗하다. 물건 바로 앞에 초등학교가 있다.차후 정비사업이 된다면 배치는 잘 나올 것 같다. 준공날짜에 비해 건물자체의 노후도가 나쁘지 않아 임대가 편해보인다.

단점: 역이 멀다. 인근지역 노후도 때문에 정비구역선정이 쉽지 않아보인다. 방공제 때문에 대출에 대한 대비 필요.

결론: 싸게사서 임대를 주다가 아주 나중에 정비사업을 노려보는건 나쁘지 않을 것 같다.

2024타경 2231

5월 15일 경매 80% 592,800,000원

서울특별시 구로구 가마산로 231, 제7동 제5층 제507호

대지권 22.63평(74.80㎡) 건물 22.35평(73.89㎡)

특이사항: 재건축사업진행 중(시공자선정), 2종일반, 임차x

토지 평 당: 2,619만원

장점

대우건설+삼하건축 으로 진행 중인 정비사업. 진행이 많이되어 사놓고 있으면 좋은 투자가 될 것 같음.

2040 서울기본계획에 따라 대림이 발전된다면 이득이 있을 것 같음.

주변 구로경찰서,구로구청,고대구로병원 등 업무지가 있어서 건너편으로 상권도 발달돼있음

단점

노후도가 심각해 전세율이 낮아 실거주가 아니라면 오래도록 돈이 묶여있을 수 있다.

역과의 거리가 상당하다.

결론: 실거주하면서 깔고앉아 투자하기에 괜찮아 보인다.

2024타경 110354

5월 15일 경매 51% 377,001,000원

서울특별시 금천구 시흥동 905-60

대지권 131.50평(39.78㎡) 건물 43.87평(145.01㎡)

특이사항: 사용승인 1978년도, 2종일반, 임차O, 보증금 물어낼 것은 없어보임.

토지 평 당: 955만원

장점: 싸게살 수 있다. 인근 시흥사거리역 개통예정. 공유물분할청구소송이라 신경쓸게 적다.  블럭의 노후도는 애매하나, 추후 영역을 크게 잡는다면 가능성은 있을 수 있다. 제척되면 사고.

단점: 건물 상태가 심각하다. 애매한 투자포인트에 비해 리스크와 들어가는 노동이 커보인다.

결론: 싸게 사서 인테리어 싹 하고 임대 주면서 정비사업을 기다리는게 좋아보이나 그 과정과 리스크가 너무 커보임.

2023타경 539

3월 14일 경매 64% 364,160,000원

서울특별시 강남구 도곡로57길 9-7, 1층102호 (역삼동,역삼동트레벨아파트)

대지권 5.72평 건물 10.13평(33타입)

2023타경1204

3월 6일 경매 62% 97,720,000원

서울특별시 관악구 당곡길 39, 5층501호

대지권 3.58평 건물 4.75평(15타입)

2023타경 621

3월 12일 경매 51% 144,384,000원

서울특별시 동작구 국사봉8길 81, 3층304호

대지권 5.24평 건물 9.04평(29타입)