종로구 명륜동 다가구주택 경매 분석: 지적도상 맹지와 선순위 임차인 리스크 | 2025타경102901

1. 물건 개요

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사건번호	서울중앙지방법원 2025타경102901 (부동산강제경매, 물건1 · 일괄매각, 제시외 포함) · 경매4계
소재지	서울특별시 종로구 명륜4가 140-2 (도로명 창경궁로26길 38-9)
물건유형	철근콘크리트조 2층 다가구용 단독주택(4가구) + 제시외(계단실·다용도실), 1996.07.31 사용승인
감정가	784,387,800원 (토지 729,302,000 + 건물 52,280,800 + 제시외 2,805,000)
최저가(3회차)	502,008,000원 (감정가 대비 64.0%) · 2026.07.15
토지	대 92.2㎡ (27.89평) · 개별공시지가 4,377,000원/㎡(2026.01) · 감정 7,910,000원/㎡
건물	본건 119.47㎡ (지하 42.52 / 1층 38.40 / 2층 32.61 / 옥탑 5.94) + 제시외 20.7㎡ = 연면적 140.17㎡
용도지역	도시지역, 제2종일반주거 · 역사도심(중점경관관리)·역사문화환경보존지역·대공방어협조구역(위탁고도 54~236m)·토지거래허가구역
정비구역	토지이용계획확인원상 지정 없음 (과거 명륜4구역 재개발 거론 이력 — 현재 효력/추진단계 확인 필요)
최저가 환산	토지 평당 1,800만 원 / ㎡당 544만 원 (비교용)

※ 환산 단가는 최저가를 면적으로 나눈 비교용 값. 감정 기준 토지 단가(평당 약 2,615만 원)와는 다르다.

 

2. 한 줄 결론

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감정가 7.8억의 93%가 토지값(7.29억)인, 사실상 토지를 사는 물건이다. 문제는 그 토지가 지적도상 맹지라는 것, 그리고 대항력 있는 선순위 임차권등기(보증금 1.2억)가 매수인 인수로 걸려 있다는 것이다. 토지 단가가 싸 보여도 통행권원·인수액·당해세를 빼고 나면 실부담이 달라진다. 토지 비중만 보고 접근할 물건은 아니다.

3. 이슈사항 / 검토사항

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• 토지 편중 감정: 토지 729,302,000원 / 건물 52,280,800원 / 제시외 2,805,000원. 건물값은 사실상 무시되는 구조라 토지 단가 판단이 전부다.
• 맹지 통행권원: 명세서·감정평가서 모두 "맹지 + 현황 통행"까지만. 주위토지통행권인지 등기된 통행지역권인지 특정이 없다. 신축 접도와 직결.
• 선순위 임차권등기 인수: 보증금 1.2억이 "소멸하지 않는 권리". 전액 배당이면 인수 0, 미배당분은 인수. 당해세·낙찰가로 갈린다.
• 점유자 불일치: 임차권등기권자(전입 2021.11.18)와 현황조사 점유 세대주(전입 2022.09.16)가 다르고, 후자는 소유자와 동성이다. 실제 대항 임차인이 한 명인지 확인이 필요하다.
• 규제·하자: 역사도심·경관·고도(대공방어) 규제로 신축 자유도가 낮고, 현황조사상 지하층 침수가 보고됐다.

4. 맹지·통행 — 명세서와 감정평가서가 같이 말한다

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두 1·2순위 자료가 같은 사실을 적고 있다.

매각물건명세서 비고 — "본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부를 통하여 출입하고 있음(감정평가서 참조)"
감정평가요항표 — "본건은 도로에 접하지 않은 맹지이나, 현황 도로 등 일부를 통하여 출입을 하고 있음"

즉 "현황 통행"까지가 자료가 보증하는 전부다. 그 통행이 어떤 권원에 기대고 있는지는 어디에도 없다. 권원에 따라 통로 폭·지속성, 그리고 신축 시 접도 충족 가능성이 갈린다.

• 주위토지통행권(민법 제219조): 법이 열어주는 통행이지만 "필요 최소한"이 기준이라 현재 폭·위치가 보장되지 않고, 범위는 분쟁 시 법원이 정한다. 분할·일부양도로 맹지가 됐다면 무상 통행권(제220조)이 쟁점.
• 통행지역권(민법 제291조 이하): 약정·등기면 가장 안정적. 등기 없이 시효취득을 주장하려면 요역지 소유자가 통로를 개설해 일정 기간 사용해야 한다(제294조). (통행지역권 시효취득 판례 예: 대법원 2012다17479)
• 사도·관행 통행: 사도법상 지정 사도냐 사실상 통로냐, 또는 무권원 관행이냐에 따라 인접 토지 소유자 변동 시 결과가 다르다.

신축·재건축이라면 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)와 제2조 제1항 제11호(도로의 정의)를 다시 통과해야 한다. 토지이용계획 도면상 인근에 소로2류(폭 8~10m)가 있지만 본건은 직접 접하지 않는다. 감정평가서 본문·인접 토지 등기부로 통행로 권원과 폭 확인 필요.

5. 토지이용·건축 규제 — 정비구역보다 이쪽이 실질

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토지이용계획확인원상 이 필지는 정비구역으로 지정돼 있지 않다. 명륜4구역 재개발이 거론된 이력은 있으나, 확인원에는 정비구역 표시가 없다. 명륜4구역 추진·해제 여부 — 종로구 고시·정비사업 정보몽땅 원문 확인 필요. 확인 전 호재로 쓰지 말 것.

정작 신축·정비에 직접 걸리는 건 따로 있다. 이 일대는 서울도심·중점경관관리구역(역사도심), 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역(위탁고도 54~236m)에 동시에 든다. 성균관·문묘 인근 역사도심이라 높이·경관 심의가 빡빡하고, 개별 신축이든 구역 정비든 자유도가 낮다. 맹지 접도 문제까지 겹치면, 단독 개발로 풀기는 쉽지 않은 자리다.

토지거래계약허가구역(단독·다가구 포함, 2025.8.26~2026.8.25)이기도 하다. 다만 법원 경매를 통한 취득은 토지거래허가 대상이 아니므로(국토계획법 제118조), 낙찰 자체에는 영향이 없다. 낙찰 뒤 활용·전매 단계에서 별도로 볼 항목이다.

6. 권리관계 — 임차권등기와 점유, 그리고 조세

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매각물건명세서 기준 선순위 임차권등기(을구 15번)는 이렇다.

• 임차권등기권자 김○○ · 보증금 120,000,000원 / 차임 100,000원 · 2층 전부
• 전입 2021.11.18, 확정일자 2022.09.08 · 배당요구 2025.05.12(경매신청채권자, 배당요구일=경매신청일)
• 최선순위설정: 토지 2023.01.31(압류) / 건물 2025.05.13(강제경매개시) · 배당요구종기 2025.07.31
• 명세서는 이를 "매각으로 효력이 소멸하지 않는 권리"로, "전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수"로 적시

전입·확정일자가 최선순위설정보다 앞서 대항력(주택임대차보호법 제3조)·우선변제권(제3조의2)을 갖춘 구조이고, 임차권등기(제3조의3)까지 마쳤다.

점유가 갈린다. 현황조사서상 실제 점유 세대주는 장○○(전입 2022.09.16)로, 임차권등기권자 김○○(전입 2021.11.18)와 전입일·신원이 다르다. 그런데 문건접수내역상 채무자겸소유자도 장○○씨다. 정황상 점유 세대주는 소유자측이고, 대항력 있는 임차인은 김○○ 한 명으로 정리될 여지가 있다. 전입세대 열람·임대차 관계로 점유자 신원과 추가 임차인 유무 확인 필요(현황조사서도 "방문했으나 못 만나 일응 임차인으로 보고"로 단정 안 함).

조세채권이 배당 순위를 흔든다. 법정기일이 빠른 당해세는 국세기본법 제35조·지방세기본법 제71조에 따라 확정일자 임차인보다 먼저 배당될 수 있다. 문건접수내역을 보면 국세 교부청구는 2026.04.15 해제됐지만, 종로구(지방세) 교부청구는 남아 있다. 잔존 지방세 당해세 규모 + 2023.4.1 시행 개정(확정일자 보증금에 당해세 배분액 우선 배분 특례, 국세기본법 제35조 제7항) 적용 여부 확인 필요.

보증금 1.2억은 3회차 최저가 5.02억·4회차 4.02억 대비 작고, 김○○이 확인되는 권리 중 가장 앞선 우선변제권자로 보여 전액 배당 가능성이 구조적으로 있는 편이다. 다만 잔존 지방세 당해세와 실제 낙찰가가 확정돼야 인수 0이라 할 수 있다. (전액 배당 여부 = 낙찰가·잔존 당해세 확정 후 판단)

7. 가격·감정 — 토지로 사는 물건

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감정은 토지 729,302,000원(㎡당 7,910,000원), 건물 52,280,800원, 제시외 2,805,000원으로 잡혔다. 토지가 93%다. 3회차 최저가 502,008,000원은 토지 감정가의 69% 수준으로, 건물은 거의 0으로 보고 토지만 깎아 들어간 가격대다.

감정 토지 단가는 평당 약 2,615만 원, 개별공시지가(4,377,000원/㎡, 2026.01)의 약 1.8배다. 인근 평가선례·거래사례도 명륜4가에서 ㎡당 800만~900만 원대가 잡힌다. 최저가 기준 환산 토지 단가(평당 1,800만 원)는 인수 보증금을 빼기 전 숫자라, "낙찰가 + 미배당 인수액"으로 다시 계산해야 실단가가 나온다.

회차	매각기일	최저매각가격	감정 대비
1	2026.05.06	784,387,800원	100% · 유찰
2	2026.06.10	627,510,000원	80% · 유찰
3	502,008,000원	2026.07.15	64% · 진행 예정
4	2026.08.19	401,606,000원	51%

소유자가 감정가에 불복해 재감정을 신청했다가 기각, 이의신청까지 간 기록이 있다(문건접수내역). 감정가 자체를 다투는 중이라는 점도 참고. 발행 전 3회차 매각기일(2026.07.15) 변경·연기 여부 법원경매정보 재확인.

8. 물건 현황 — 노후·침수·제시외

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1996년 준공, 약 30년 된 2층 다가구(4가구)다. 본건 건물 119.47㎡에 제시외(계단실·다용도실) 20.7㎡가 붙어 연면적 140.17㎡가 된다. 다른 자료에서 보이는 140.17㎡는 별개 면적이 아니라 이 제시외 포함 수치다.

현황조사서에 지하층 침수가 적혀 있다 — "지하층은 바닥에 물이 차 있고". 지하 42.52㎡가 주거(2가구)로 잡혀 있는 만큼, 침수·누수는 명도·수선·실사용 면적에 직접 영향을 준다. 현장에서 지하 침수 원인·상태, 제시외 적법 여부(건축물대장 대조) 확인 필요.

9. 최종 정리

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• 검토 포인트: 토지 단가(감정 93%) → 맹지 통행권원·접도 → 임차권등기 인수액 → 잔존 당해세 → 역사도심 규제. 이 순서로 실부담과 활용도가 정해진다.
• 경매 리스크: 대항 임차권등기 인수 구조와 맹지 통행권원이 둘 다 미확정. 토지 비중이 커도 이 둘이 풀려야 단가 계산이 선다.
• 개발·정비: 토지이용계획상 정비구역 미지정. 역사도심·경관·고도 규제로 단독 신축 자유도가 낮아, 자리 자체의 개발 난도가 높다.
• 결론: 통행권원·인수액·당해세·구역 효력이 확정되기 전엔 추적 관찰. 토지값만 보고 들어갈 물건은 아니다.